Extinción de condominio con hipoteca: qué pasa con el préstamo

Una extinción de condominio y una hipoteca son dos contratos distintos. El primero cambia quién es dueño de la casa. El segundo dice quién debe el dinero al banco. Firmar el uno no apaga el otro.

Si comprasteis el piso a medias, los dos seguís en el CIRBE hasta que el banco acepte sacar al copropietario. Sin ese ok, quien se marcha sigue respondiendo de una deuda sobre un inmueble que ya no es suyo, y le costará pedir otra hipoteca.

Lo que el banco puede hacer

Hay tres vías, y no eliges tú solo: elige el banco.

Novación. El banco actual modifica el préstamo: te deja como único deudor y, si hace falta, amplía capital para pagar la compensación. Suele ser más barata en comisiones. El tipo de interés puede quedarse el que ya tenías, para bien o para mal.

Hipoteca nueva. Cancelas la antigua y abres otra a tu nombre, en el mismo banco o en otro. Pagos extra: comisión de cancelación y tasación. A cambio puedes cambiar de tipo (fija, mixta, variable) y de plazo.

Subrogación con ampliación. Trasladas el préstamo a otra entidad y, de paso, pides más capital. Menos habitual en extinciones, pero aparece cuando el TIN actual es un lastre.

Cuánto hay que financiar

Quien se queda asume toda la hipoteca pendiente y paga al que sale su parte del equity (valor menos deuda). Ejemplo: vivienda 280.000 €, hipoteca 110.000 €, 50/50. Equity 170.000 €. Compensación 85.000 €. Financiación típica: 110.000 + 85.000 menos tus ahorros.

El banco mira el LTV (préstamo sobre tasación) y qué porcentaje de tus ingresos netos se come la cuota. Por encima del 80 % de LTV o del 35 % de esfuerzo, la operación se pone cuesta arriba.

Impuestos: no es una compraventa

Si el bien es indivisible —una vivienda— y compensas en dinero, la operación tributa por AJD sobre la parte que adquieres, no por ITP. La diferencia, según la comunidad, se cuenta por miles. Detalle en AJD o ITP.

Desde 2019, el banco paga AJD, notaría, registro y gestoría de la hipoteca nueva. Tú pagas la tasación y los gastos de la escritura de extinción.

Qué hacer en orden

Acordad valor y compensación por escrito. Pedid tasación. Llevad el caso a tu banco (novación) y a otros dos. Escritura de extinción e hipoteca el mismo día. Liquida el AJD en 30 días hábiles.

Calcula tu caso con cifras reales en la calculadora de Adjudica. Es una simulación, no un contrato: el banco y Hacienda deciden caso a caso.