Extinción de condominio vs compraventa: diferencias, impuestos y cuándo conviene

Extinguir un condominio y vender una vivienda no son dos nombres para la misma firma. En la extinción, quienes ya son dueños disuelven la copropiedad y uno se adjudica el bien compensando al otro. En la compraventa hay un precio y una transmisión onerosa, a un copropietario o a un tercero. El error de llamarlo mal se paga en el impuesto, en el Registro y, si hay préstamo, en el banco.

Esta página compara las dos figuras en España en 2026, sin prometer un atajo. El esquema de la extinción está en qué es la extinción de condominio y el orden práctico, en la guía.

Qué es una extinción de condominio

Hay condominio cuando varias personas son dueñas de la misma cosa, cada una por una cuota. La extinción pone fin a esa comunidad sobre ese bien. Quien se queda pasa a tener el pleno dominio. Quien sale cobra una compensación por su cuota, en dinero o asumiendo deuda, y deja de ser propietario.

No es que uno «le compre la mitad» al otro, aunque el efecto práctico se parezca. No entra un tercero. Se especifica un derecho que ya existía. Por eso, cuando la compensación es coherente con la cuota y el bien es indivisible —una vivienda lo es—, el impuesto habitual no es el de una compraventa.

Qué es una compraventa

La compraventa es una transmisión onerosa. Alguien entrega la propiedad, o una cuota, y otro paga un precio. Puede ser entre los copropietarios («te vendo mi 50 %») o a un extraño que se queda el piso entero. El relato de la escritura es de precio, no de disolución de comunidad.

Vender a un tercero y repartir el dinero cierra la copropiedad, pero no es una extinción. Es una venta. El impuesto, la plusvalía y la hipoteca se tratan como en cualquier compraventa.

Las dos, una al lado de la otra

Los plazos de la tabla no son legales. Dependen de la agenda del notario, de la comunidad y de si el préstamo está resuelto. Ninguna de las dos se cierra el día de la firma.

Impuestos

En una extinción equilibrada de vivienda indivisible, lo habitual es el AJD. El tipo lo pone la comunidad autónoma y la base suele ser el valor de la parte que adquiere quien se queda, no el piso entero. En una compraventa, el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas se calcula sobre el precio o el valor de lo transmitido. En la práctica de 2026 ese ITP suele salir más caro que el AJD de una extinción bien hecha. No hay un porcentaje único para toda España.

El ahorro desaparece si la operación no es una extinción de verdad. Una compensación simbólica, un exceso no explicado o varios bienes adjudicados de forma desigual pueden hacer que Hacienda vea una transmisión onerosa y exija ITP. El detalle está en AJD o ITP y en exceso de adjudicación.

Desde 2022, si existe valor de referencia catastral y supera lo pactado, puede ser el suelo de la base. Miradlo en la sede del Catastro con la referencia de la nota simple antes de elegir la figura «porque paga menos». Rebajar la escritura no evita el requerimiento.

Además del impuesto autonómico están la plusvalía municipal y, a veces, el IRPF de quien deja de ser dueño. No prometo cero. Pedid la simulación con el valor, la deuda y vuestra comunidad antes de citar al notario.

Hipoteca: el banco decide

Ni la extinción ni la compraventa sacan a nadie del préstamo por el hecho de inscribir la casa a otro nombre. La propiedad y la deuda van por separado. El banco estudia ingresos, tasación y capital pendiente. Puede aceptar una novación, una subrogación o exigir cancelar y abrir una hipoteca nueva. Hasta ese ok por escrito, quien sale sigue en el préstamo y en el CIRBE.

En la extinción, quien se queda suele pedir que el banco le deje el préstamo a él solo. En la compraventa, el comprador trae su financiación y se cancela la anterior, o se subroga si la entidad lo admite. El marco de la primera vía está en extinción con hipoteca.

No reservéis la firma antes de esa respuesta. Una escritura que adjudica o vende, y deja la deuda como estaba, parece un cierre y no lo es.

Cuándo conviene cada una

La extinción encaja cuando los dueños ya sois vosotros y uno quiere quedarse pagando al otro su cuota. Es el caso típico de una pareja, un divorcio o unos hermanos con el piso a medias, si la compensación cuadra y el bien no se parte. No hace falta un comprador de fuera.

La compraventa encaja cuando entra un tercero, cuando ninguno se queda la casa, o cuando lo que se transmite es una cuota a cambio de un precio y no una disolución equilibrada. También cuando el relato real es «te vendo mi parte», aunque os tiente llamarlo extinción para pagar menos.

En una herencia, mirad primero si la comunidad ya existe —cuotas inscritas— o si todavía hay que partir. Ponerle nombre de extinción a una partición sin hacer no arregla el título. En una separación, el convenio no elige el impuesto: lo eligen el régimen, las cuotas y los números.

Errores frecuentes

Llamar extinción a una venta de la cuota para intentar el AJD. Usar una compensación ridícula y descubrir el ITP después. Ignorar el valor de referencia. Creer que el Registro libera al deudor. Y comparar solo el impuesto, sin notaría, Registro, tasación ni el coste de la novación.

Leed la minuta con la nota simple al lado. Cuota, precio o compensación, y quién sigue en el préstamo. Si las cifras aún se mueven, la calculadora estima compensación y AJD. Es una simulación: no dice si vuestra operación es extinción o compraventa.

Aviso

Esta página es informativa, España 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal. El AJD, el ITP y el valor de referencia dependen de vuestra comunidad y de cómo esté hecha la operación. Antes de firmar, consultad al notario y a un asesor, y contrastad el criterio de vuestra comunidad autónoma.