Qué es la extinción de condominio y cuándo te conviene

La extinción de condominio es la forma de acabar con una copropiedad: dos o más personas son dueñas de un mismo bien y una se queda con el 100 %. La otra deja de ser titular y cobra su parte en dinero. En España se usa sobre todo en divorcios, rupturas y herencias de una vivienda que no se puede partir.

No es un trámite del banco ni un modelo de Hacienda. Es una escritura. El notario disuelve el condominio, el Registro cambia los titulares y, si hay hipoteca, el préstamo sigue vivo hasta que la entidad diga lo contrario.

Qué es, en la práctica

Hay condominio cuando varias personas son dueñas de una misma cosa, cada una con una cuota. Una vivienda habitual es un bien indivisible: no se reparte por habitaciones. Por eso la ley permite que uno se la adjudique y compense a los demás, en vez de venderla a un tercero.

La compensación no es el 50 % del precio de venta. Es la cuota de quien sale sobre el equity: valor de la casa menos la hipoteca pendiente. La fórmula, con ejemplos, está en cómo se calcula la compensación.

Si el acuerdo es verbal o un WhatsApp, el notario no tiene cifras. Hace falta valor, porcentajes, euros de compensación y quién asume la deuda.

Cuándo se usa

El caso típico es una pareja que compró a medias y se separa: uno se queda el piso y paga al otro. También entre hermanos después de una herencia, cuando solo uno quiere vivir la casa. Y entre copropietarios que ya no quieren seguir en proindiviso.

Conviene cuando el bien no se puede dividir, hay acuerdo (o una sentencia) y quien se queda puede pagar la compensación y, si hace falta, la hipoteca. No conviene disfrazar una venta: si en realidad estás comprando una cuota a precio de mercado, Hacienda puede tratarlo como transmisión y exigir ITP.

Diferencia con una compraventa

En una compraventa transmites tu cuota. El que compra paga ITP sobre esa cuota, al tipo de la comunidad (en varias, cerca del 10 %). En una extinción de un piso indivisible, con compensación en dinero, lo habitual es el AJD sobre la parte que adquiere quien se queda, a un tipo más bajo.

La diferencia, en un piso de 280.000 € al 50 %, se cuenta por miles de euros. El detalle de tipos y base está en AJD o ITP y en la guía, con la tabla por comunidad.

Ojo con el valor. El de la escritura lo pactáis vosotros, pero Hacienda puede contrastarlo con el valor de referencia. Declarar muy por debajo no abarata el impuesto: lo retrasa y lo encarece.

Hipoteca y CIRBE

Extinguir el condominio cambia el Registro de la Propiedad. No cambia el contrato con el banco. Si los dos firmasteis, los dos seguís debiendo hasta una novación (el banco te deja como único deudor) o una hipoteca nueva a tu nombre, con cancelación de la antigua.

Mientras eso no se firme, quien se marcha sigue en el CIRBE. Si pide otra hipoteca, el banco le cuenta esta cuota. El recorrido está en qué pasa con la hipoteca.

Desde 2019, el banco asume AJD, notaría, registro y gestoría de la hipoteca nueva. La tasación y los gastos de la escritura de extinción los pagáis vosotros, salvo pacto distinto. Papeles que suelen pedir: documentos para la hipoteca.

La compensación

Ejemplo orientativo, no un presupuesto. Casa 280.000 €, hipoteca pendiente 110.000 €, 50/50. Equity 170.000 €. Quien sale cobra 85.000 €. Quien se queda asume los 110.000 €. Si no pone ahorros, la financiación nueva ronda 195.000 €.

Si la deuda supera el valor, no hay compensación: hay un descubierto que también hay que repartir. Si sois tres hermanos y uno se queda el piso sin hipoteca, compra las otras cuotas, no la mitad de un piso que no es suyo.

Simula tus cifras en la calculadora: compensación, AJD de tu comunidad y la hipoteca a pedir. Es una simulación. El banco y Hacienda cierran los números.

Pasos antes del notario

1. Nota simple: finca, cuotas y cargas. 2. Acuerdo escrito: valor, compensación, quién paga AJD, notaría y deudas de comunidad. 3. Certificado de saldo de la hipoteca, si la hay. 4. Tasación, cuando el banco la pida. 5. Novación o hipoteca nueva: oferta vinculante antes de citar al notario. 6. El mismo día, si se puede: extinción y cambio del préstamo. 7. AJD de la extinción en 30 días hábiles.

Notaría, Registro y gestoría no son el impuesto. Rangos orientativos, no aranceles oficiales, en gastos de notaría y registro.

Quien cobra puede tener además plusvalía municipal e IRPF. No los liquida el notario por defecto. Dejad escrito quién presenta cada modelo.

Cuándo parar y preguntar

Si el piso es ganancial y aún no hay liquidación, si hay menores, si uno no quiere firmar, o si el banco no suelta al otro titular, la extinción no se improvisa el día de la firma. Esta página explica el esquema. No sustituye al notario, a Hacienda ni a un estudio de tu caso.