Extinción de condominio entre pareja de hecho: pasos, impuestos e hipoteca

Si comprasteis el piso a medias y la relación se acaba, no hay divorcio que firmar. Una pareja de hecho no tiene convenio regulador automático ni un juzgado de familia que atribuya la vivienda por el solo hecho de romper. Lo que sí hay, si los dos constáis en la escritura, es un condominio: dos dueños, y una forma civil de cerrarlo.

Esa forma es la extinción de condominio. Uno se adjudica el pleno dominio y compensa al otro. El recorrido —notaría, impuesto, Registro y, si hay préstamo, el banco— es el mismo que en cualquier copropiedad. Cambia el relato personal, no el folio. El esquema general está en la guía.

No es un matrimonio que se divorcia

El matrimonio disuelve un régimen económico. Puede haber gananciales, un convenio y, a veces, el uso de la vivienda familiar aunque el dominio siga a medias. La pareja de hecho, en la práctica de 2026, se trata como dos titulares civiles. La inscripción en el registro autonómico de parejas prueba la unión. No os convierte en copropietarios ni os saca de la casa.

Por eso el primer papel no es un convenio de divorcio. Es la nota simple. Si la vivienda está al 50 %, o al 70 y 30, esa cuota manda. Si solo uno es dueño y el otro pagó la entrada «porque vivíamos juntos», eso es otra discusión —un crédito entre vosotros, o una prueba de lo aportado—, no una extinción. La extinción solo cabe sobre la cuota que existe.

Quien viene de un matrimonio y compara los dos caminos tiene el contraste en extinción en un divorcio. Aquí no hay esa pieza familiar. Hay un acuerdo, o no lo hay.

Cuándo conviene

Conviene cuando uno quiere quedarse y puede pagar al otro su parte, y el otro prefiere dinero antes que seguir de dueño. También cuando el piso no se vende bien, o cuando vender ahora implica una hipoteca que ninguno quiere arrastrar a una tercera persona.

No conviene forzarla si no hay acuerdo sobre el valor, si quien se queda no tiene ingresos para la novación, o si la compensación que proponéis es simbólica. En ese último caso el problema deja de ser «cómo lo llamamos» y pasa a ser fiscal.

Los pasos, en orden

Acuerdo

Quién se queda, con qué valor se calcula y cuánto, cómo y cuándo se paga. Por escrito, aunque sea un borrador. El notario no inventa el precio.

Nota simple

Pedidla al principio. Cuotas, hipoteca, embargos y si la descripción sigue siendo la de cuando comprasteis. Una pareja inscrita en el registro autonómico no sustituye este documento.

Valor

El número que pactéis y, si existe, el valor de referencia del Catastro. Si hay que pedir hipoteca o novación, el banco querrá además una tasación ECO. No son la misma cifra. No uséis solo el precio al que comprasteis hace años.

Notaría

Escritura pública de extinción. Firman los dos titulares. Si el banco novaba, cancelaba o subrogaba el mismo día, también su apoderado. Un contrato privado entre vosotros no cambia el Registro.

Impuesto y Registro

Autoliquidación en vuestra comunidad y presentación de la escritura. Presentar no es inscribir. Cuando el asiento entre, pedid nota simple nueva: es la prueba de que ya no estáis los dos.

Compensación e hipoteca

La compensación no es «la mitad del piso». Es la parte del otro sobre el valor que uséis, restando la deuda que de verdad se quede a cargo de quien sigue, si así lo pactáis. Un ejemplo de orden de magnitud, no un modelo: piso de 200.000 euros, hipoteca pendiente de 80.000, cuotas al 50 %. El equity son 120.000. La mitad del otro son 60.000, si la deuda se queda entera con quien se adjudica la casa. Si además le pagáis menos porque «puso menos entrada», escribid por qué. Si no, la cifra parece un descuento sin título.

La hipoteca no se entera sola. Inscribir el dominio a nombre de uno no libera al otro frente al banco ni lo borra del CIRBE. Hace falta novación, cancelación con carta de pago, o una hipoteca nueva que cancele la anterior. Hasta el ok escrito de la entidad, no citéis al notario como si el préstamo ya estuviera resuelto. El detalle está en extinción con hipoteca.

Quien sale y va a pedir otro crédito debe pedir al banco un escrito de que ya no es deudor, y no fiarse de la nota simple. La nota simple dice de quién es la casa. No dice quién debe.

AJD, ITP y el valor de referencia

Si el bien es indivisible —una vivienda lo es— y la compensación guarda proporción con la cuota, lo habitual es el impuesto de actos jurídicos documentados, no el de una compraventa. La base suele ser el valor de la parte que adquiere quien se queda, no el 100 % del piso. El tipo lo pone la comunidad autónoma.

El riesgo de ITP aparece cuando la compensación es ridícula, cuando en realidad estáis vendiendo una cuota, o cuando el exceso no se explica. Llamarlo extinción en el título no cambia el criterio si los números son de compraventa. La diferencia está en AJD o ITP.

Desde 2022, si hay valor de referencia catastral y es más alto que el que declaráis, Hacienda puede usarlo como suelo de la base. Miradlo en la sede del Catastro con la referencia de la nota simple antes de firmar. No rebajéis la escritura «para pagar menos»: el requerimiento llega igual y frena la inscripción.

Errores que se repiten

Tratar la salida como una compraventa de la mitad, con precio y ITP, cuando lo que queríais era adjudicar y compensar. Olvidar al banco y creer que el Registro os saca del préstamo. No documentar la compensación —ni importe, ni medio de pago, ni si la deuda forma parte del pago—. Y dar por hecho que, al estar inscritos como pareja de hecho, la casa ya es de los dos o ya deja de serlo. El registro de parejas y el Registro de la Propiedad no hablan el mismo idioma.

Tampoco copiéis un convenio de divorcio de un conocido. Ahí hay pensiones, uso y gananciales que aquí no existen. Si no hay acuerdo, no hay un trámite corto: hay que ir a la división de la cosa común, con abogado, y el calendario se mide en meses.

Si todavía estáis en las cifras, la calculadora estima compensación y AJD de vuestra comunidad. Es una simulación. No sustituye la nota simple, ni la oferta del banco, ni la minuta.

Aviso

Esta página es información general, España 2026. No es asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. La pareja de hecho se regula por comunidad, y el AJD, el valor de referencia y la política del banco cambian. Antes de firmar, contrastad el caso con el notario y, si el impuesto o el préstamo no están claros, con un asesor.