Subasta del piso en proindiviso: cómo funciona la división de la cosa común

Respuesta corta: cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo y uno pide la división de la cosa común, una vivienda no se puede partir físicamente, así que el juez suele ordenar venderla y repartir el dinero (art. 404 del Código Civil). Esa venta se hace normalmente en subasta pública electrónica en el Portal de Subastas del BOE, donde puede pujar cualquier persona, incluidos los propios copropietarios. Suele ser la salida más lenta y la que peor precio da, por eso casi siempre compensa llegar antes a un acuerdo.

Esta guía explica en qué momento aparece la subasta, cómo funciona, quién puede quedarse la vivienda, qué pasa con la hipoteca y los impuestos y qué alternativas hay para no llegar hasta ahí.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal. Los plazos y trámites concretos dependen del juzgado y de cada caso: consulta con un abogado antes de demandar o de pujar.

Resumen rápido

Nadie está obligado a seguir en proindiviso (art. 400 CC): cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento, salvo pacto de indivisión.

Si la vivienda es indivisible y no hay acuerdo para que uno se la quede pagando al otro, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC).

La subasta es el último paso, no el primero: antes hay MASC, demanda, juicio y sentencia.

Pujar exige un depósito, que en la subasta judicial suele ser el 5 % del valor de tasación (art. 647 LEC).

Los copropietarios pueden pujar y quedarse la vivienda si ofrecen más que el resto.

La hipoteca no desaparece: lo normal es que con el dinero obtenido se cancele primero el préstamo y se reparta lo que sobre.

Hasta el final se puede pactar: el acuerdo puede llegar incluso con la subasta ya convocada.

Cuándo se llega a la subasta

El camino habitual es este:

1. Intento de acuerdo. Desde 2025 hay que intentar antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC) para poder demandar. Ver negociación, mediación y MASC.

2. Demanda de división de la cosa común, con abogado y procurador. Ver extinción de condominio sin acuerdo.

3. Sentencia. Si el juez declara que la vivienda es indivisible, ordena su venta y el reparto del precio según la cuota de cada uno, salvo que las partes acuerden que uno se la adjudique.

4. Ejecución de la sentencia. Si nadie la cumple voluntariamente, se pide la ejecución y el juzgado acuerda la venta, normalmente mediante subasta.

Todo esto puede alargarse bastante. Ver cuánto tarda una extinción de condominio.

Cómo funciona la subasta judicial

Las subastas judiciales en España son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE. A grandes rasgos:

Valoración previa. Se fija el valor de la vivienda para la subasta, normalmente con una tasación pericial. Ver tasación ECO.

Anuncio en el BOE con los datos del inmueble, las cargas y el enlace al portal.

Registro en el portal con certificado digital o Cl@ve y depósito previo para poder pujar.

Periodo de pujas abierto durante un plazo fijado (en la subasta judicial, 20 días naturales según la LEC). Las pujas se hacen en línea y se ven en tiempo real.

Adjudicación al mejor postor, que paga el resto del precio en el plazo que se le indique.

Reparto del dinero: primero se pagan las cargas que correspondan (por ejemplo, la hipoteca si se cancela con la venta) y los gastos, y el resto se reparte entre los copropietarios según su cuota.

Las reglas exactas sobre precios mínimos, mejoras de postura o qué ocurre si la subasta queda desierta dependen del caso y del procedimiento. Es un terreno técnico: conviene que tu abogado te lo explique antes de que se convoque.

¿Por qué suele dar peor precio?

En una subasta se vende una vivienda que normalmente no se puede visitar, con plazos cortos de pago y, a veces, con ocupantes o cargas. Eso aleja al comprador medio que necesita hipoteca y atrae a inversores que pujan con descuento. Además, el juicio, la tasación y la subasta suman costes. Resultado frecuente: todos cobran menos que con una venta normal o una extinción pactada.

¿Puede un copropietario quedarse la vivienda en la subasta?

Sí. Los copropietarios pueden participar como cualquier licitador. Si uno puja más que los demás, se adjudica la vivienda y, en la práctica, paga a los otros su parte del precio obtenido.

Además, si cualquiera de los copropietarios lo pide, en la venta en pública subasta se admiten licitadores extraños (art. 1062 CC, aplicable a la división de la comunidad por remisión del art. 406 CC). Es decir, no podéis limitar la puja solo entre vosotros si uno de los dos quiere abrirla a terceros.

Ten en cuenta que pujar exige tener el depósito y, sobre todo, el dinero para pagar el resto en poco tiempo. Conseguir hipoteca en esos plazos es difícil, así que si quieres quedarte la casa es mucho mejor negociarlo antes. Ver cómo pagar la compensación sin hipoteca.

Qué pasa con la hipoteca

La sentencia de división no cancela el préstamo. Si la vivienda tiene hipoteca:

Quien compre en la subasta adquiere la vivienda con las cargas que procedan, o el préstamo se cancela con el dinero de la venta, según cómo se haya planteado el procedimiento.

Si lo obtenido no llega para cubrir la deuda, los firmantes del préstamo siguen debiendo la diferencia al banco.

Mientras tanto, ambos siguen obligados a pagar las cuotas. Dejar de pagar puede acabar en una ejecución hipotecaria, que es otro procedimiento distinto y peor.

Más detalle en extinción de condominio con hipoteca y en si tu ex no paga la hipoteca.

Impuestos de la venta en subasta

Depende de quién se quede la vivienda:

Si la compra un tercero, para los copropietarios es una venta: cada uno declara en el IRPF la ganancia o pérdida de su parte y puede haber plusvalía municipal. Ver plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Si se la adjudica uno de los copropietarios, la operación puede tributar como una extinción de condominio (normalmente AJD) en lugar de como una compraventa, pero conviene confirmarlo con un gestor para tu comunidad autónoma. Ver AJD o ITP en la extinción de condominio.

Cómo evitar la subasta

Negociar con números sobre la mesa: valor real, deuda pendiente y compensación. Ver cómo se calcula la compensación.

Vender juntos en el mercado libre con una inmobiliaria, que suele dar mejor precio que una subasta.

Vender tu parte a otro copropietario o a un tercero, sabiendo que los demás tienen derecho de retracto. Ver vender tu parte de un piso en proindiviso.

Pactar dentro del juicio: el acuerdo se puede presentar en cualquier momento, incluso tras la sentencia o con la subasta convocada.

Otras formas de venta en la ejecución: la LEC prevé alternativas a la subasta, como el convenio de realización o la venta por persona o entidad especializada, si las partes y el juzgado lo aceptan.

Subasta notarial voluntaria: si estáis de acuerdo en vender pero no en el precio, la Ley del Notariado permite organizar una subasta ante notario sin pasar por el juzgado.

Errores frecuentes

Pensar que amenazar con la subasta presiona al otro sin coste: el que demanda también suele salir perdiendo dinero.

Dejar de pagar la hipoteca mientras dura el pleito.

Creer que podrás pujar con una hipoteca que aún no tienes aprobada.

No revisar las cargas de la vivienda con una nota simple antes de la subasta.

No intentar un acuerdo de última hora cuando la subasta ya está anunciada.

Siguiente paso

Si todavía estáis a tiempo de evitar el juicio, calcula cuánto tendría que pagar quien se queda la vivienda y si el banco lo financiaría: cuéntanos tu caso o repasa la guía de la extinción de condominio. El acuerdo se puede formalizar ante notario: ver escritura de extinción de condominio.