Extinción de condominio con avalista: cómo liberar a quien avaló la hipoteca al quedarte el piso

Es muy habitual: cuando comprasteis el piso, el banco pidió un avalista (casi siempre los padres de uno de los dos) para conceder la hipoteca. Años después os separáis, o repartís el piso entre hermanos, y uno se lo queda con una extinción de condominio. La pregunta llega enseguida: ¿el avalista sigue respondiendo de la hipoteca?, ¿y cómo se le libera?

En esta guía te explicamos qué pasa con el aval al extinguir el condominio, qué suele pedir el banco para liberar al avalista y cómo plantearlo para que nadie se quede atado a una deuda que ya no es suya.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. Cada contrato de préstamo y cada banco son distintos, y la decisión de liberar a un avalista es siempre del banco. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor hipotecario.

Resumen rápido

La extinción de condominio cambia la propiedad, no la deuda. El aval sigue vigente hasta que el banco lo libere expresamente.

El avalista no se libera solo porque el piso pase a ser de una persona, ni porque el que sale firme que renuncia a su parte.

Para liberarlo hace falta, casi siempre, una novación de la hipoteca con el consentimiento del banco, o una hipoteca nueva que cancele la anterior.

El banco lo aceptará si quien se queda el piso demuestra solvencia suficiente por sí solo, o si aporta otra garantía.

Lo más seguro es negociar la liberación del deudor que sale y del avalista a la vez, y firmarla el mismo día que la extinción de condominio.

Qué es exactamente un avalista en una hipoteca

El avalista (en términos legales, fiador) es la persona que se compromete a pagar la deuda si los titulares del préstamo no lo hacen. En las hipotecas españolas el aval suele ser solidario y con renuncia a los beneficios de excusión, orden y división. En la práctica, eso significa que el banco puede reclamar directamente al avalista sin esperar a ejecutar el piso ni a reclamar antes a los deudores.

Por eso un aval no es un trámite menor: mientras exista, el avalista aparece con ese riesgo en la CIRBE (la Central de Información de Riesgos del Banco de España) y le puede dificultar pedir su propia financiación.

Qué pasa con el aval al firmar la extinción de condominio

La extinción de condominio es un acuerdo entre los copropietarios: uno se adjudica el piso entero y compensa al otro. El banco no es parte de ese acuerdo, salvo que intervenga en la misma operación. Por eso:

El préstamo sigue siendo el mismo, con los mismos deudores y los mismos avalistas.

Si quien se queda el piso deja de pagar, el banco puede reclamar al que salió (si seguía como deudor) y al avalista.

Pactar en la escritura que «el adjudicatario asume en exclusiva la hipoteca» solo vincula a los copropietarios entre sí. Sirve para que el que sale o el avalista puedan reclamar después al adjudicatario lo que paguen, pero no frena al banco.

Este punto es el que más disgustos genera: muchos avalistas creen que, al no ser ya su hijo o hija dueño del piso, su aval ha desaparecido. No es así.

Cómo se libera al avalista: las tres vías

1. Novación de la hipoteca con liberación del avalista

Es la vía más habitual cuando el préstamo tiene buenas condiciones. Se firma ante notario una novación (una modificación del préstamo) en la que el banco acepta que:

el copropietario que sale deja de ser deudor, y

el avalista deja de responder.

Se puede hacer en la misma escritura que la extinción de condominio o en otra escritura firmada el mismo día. Más detalles sobre esta opción en novación o hipoteca nueva.

2. Hipoteca nueva que cancela la anterior

Si el banco actual no acepta liberar al avalista, quien se queda el piso puede pedir una hipoteca nueva (en el mismo banco o en otro) a su nombre, sin avalista o con otro distinto. Con ese dinero se cancela la hipoteca antigua, y con ella desaparece el aval. Suele implicar tasación, gastos y quizá comisión por cancelación anticipada, pero también es la ocasión de financiar la compensación al que sale. Lo explicamos en extinción de condominio con hipoteca.

3. Sustituir el aval por otra garantía

A veces el banco solo acepta liberar al avalista si entra otro avalista (por ejemplo, la nueva pareja o los padres del que se queda el piso), si se amortiza parte del capital para bajar el riesgo o si se aporta otra garantía. No es lo ideal, pero puede desbloquear la operación.

Qué mira el banco para liberar al avalista

El banco no tiene obligación de liberar a nadie: lo hará si el riesgo le sigue cuadrando. Normalmente revisa:

Ingresos y estabilidad de quien se queda el piso: nómina, antigüedad, tipo de contrato o actividad.

Tasa de esfuerzo: que la cuota no supere aproximadamente un 30–35 % de los ingresos netos, según cada entidad.

Capital pendiente frente al valor del piso: cuanto más se haya amortizado, más fácil. Puede pedir una tasación actualizada.

Historial de pagos del préstamo y otras deudas en la CIRBE.

Vinculación con el banco: nómina domiciliada, seguros, etc.

Prepara la documentación antes de pedirlo; te servirá la lista de documentos para la hipoteca en la extinción de condominio.

Cómo plantearlo para que el avalista quede protegido

1. Pide al banco por escrito las condiciones para liberar al deudor que sale y al avalista, antes de fijar la fecha de la notaría.

2. Firma todo el mismo día: la extinción de condominio y la novación o la nueva hipoteca. Así nadie se queda fuera del piso pero dentro de la deuda.

3. Si el banco no libera al avalista en ese momento, no firmes a ciegas: valora si compensa esperar, buscar otro banco o vender el piso.

4. Si aun así decidís seguir adelante, incluye en la escritura una cláusula de indemnidad: el adjudicatario se obliga a pagar la hipoteca y a reembolsar al avalista y al que sale cualquier cantidad que el banco les reclame, y a pedir su liberación en un plazo concreto.

5. Tras la firma, comprueba que el avalista desaparece de la CIRBE en los meses siguientes.

Ejemplo de cláusula orientativa

«D./Dña. [adjudicatario] asume en exclusiva el pago del préstamo hipotecario con número [xxx] y se obliga a mantener indemnes a D./Dña. [quien sale] y a D./Dña. [avalista], reembolsándoles cualquier cantidad que la entidad prestamista les reclame. Asimismo se obliga a gestionar su liberación ante la entidad en el plazo de [x] meses desde esta fecha.»

Es un modelo orientativo: el notario o un abogado lo adaptará a vuestro caso.

Ejemplo práctico

Marta y Javier compraron un piso con una hipoteca de 160.000 € y los padres de Marta como avalistas. Hoy quedan 110.000 € pendientes y el piso se tasa en 220.000 €. Se separan y Javier se queda el piso.

Problema: los padres de Marta seguirían respondiendo de 110.000 € de una casa que ya no tiene nada que ver con su hija.

Qué piden: la novación del préstamo con salida de Marta como deudora y liberación de los avalistas.

Qué mira el banco: Javier cobra 2.600 € netos al mes y la cuota es de 650 €, alrededor de un 25 % de sus ingresos. La deuda supone la mitad del valor del piso. El banco acepta sin pedir otro aval.

Resultado: el mismo día firman la extinción de condominio y la novación. Marta y sus padres quedan liberados, y Javier paga a Marta su compensación con ahorros.

Son cifras de ejemplo; en tu caso dependen del préstamo, de los ingresos y de la política de cada banco.

Errores frecuentes

Pensar que el aval desaparece solo al firmar la extinción de condominio.

Pactar en la escritura que el adjudicatario «libera» al avalista, cuando eso solo puede hacerlo el banco.

Fijar la fecha de la notaría antes de tener la respuesta del banco.

No revisar si el préstamo tiene comisiones por novación o por cancelación anticipada.

Olvidar que el avalista puede tener problemas para pedir su propio préstamo mientras siga en la CIRBE.

No guardar copia de la escritura de novación donde consta la liberación.

Pon números a tu caso

Calcula la compensación, los impuestos aproximados y si te encaja la hipoteca en solitario en /caso, o repasa el proceso completo en la guía de extinción de condominio.

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También puedes revisar los gastos de notaría y Registro.