Extinción de condominio en una vivienda de protección oficial (VPO): lo que debes saber

Si compraste una vivienda de protección oficial (VPO) con tu expareja, un familiar o la heredaste con tus hermanos, deshacer la copropiedad tiene matices que no existen en un piso libre. La extinción de condominio sigue siendo la vía habitual para que uno se quede con la vivienda y compense al otro, pero en una VPO entran en juego el precio máximo legal, los permisos de la comunidad autónoma y, en algunos casos, el derecho de tanteo y retracto de la Administración.

En esta guía repasamos qué cambia, qué conviene comprobar antes de ir al notario y cómo afecta todo ello a la compensación y a la hipoteca.

¿Se puede hacer una extinción de condominio en una VPO?

Sí. La extinción de condominio no está prohibida en una vivienda protegida: uno de los copropietarios se adjudica el 100 % y compensa a los demás por su parte. Lo que ocurre es que la VPO sigue sometida a su régimen de protección mientras no esté descalificada, y ese régimen puede limitar a quién puede quedar adjudicada, por cuánto y con qué trámites previos.

Si todavía no tienes claro el concepto, empieza por nuestra guía pilar: qué es la extinción de condominio.

1. El precio máximo legal limita la compensación

Las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta fijado por la normativa autonómica (normalmente por metro cuadrado útil y según la zona y el año de calificación). Mientras la vivienda esté protegida, la compensación que se paga por la parte del otro copropietario no debería superar la parte proporcional de ese precio máximo.

Ejemplo orientativo: si el precio máximo legal de la vivienda es de 140.000 € y cada uno tiene el 50 %, la compensación de referencia rondaría los 70.000 €, aunque una vivienda libre similar en la zona valga bastante más. Pagar un sobreprecio «por fuera» no es legal y puede acarrear sanciones y problemas con la escritura.

Para entender cómo se calcula el pago al otro copropietario, consulta cómo se calcula la compensación.

2. Autorización, visado o comunicación a la comunidad autónoma

En muchas comunidades autónomas, cualquier transmisión de una VPO (incluidas algunas adjudicaciones entre copropietarios) requiere autorización previa, visado o comunicación al organismo de vivienda correspondiente. Las reglas varían mucho:

En algunas regiones la adjudicación entre cotitulares (por divorcio, separación o herencia) está expresamente facilitada o exenta de determinados requisitos.

En otras se exige que quien se queda la vivienda cumpla las condiciones de acceso (límite de ingresos, no ser titular de otra vivienda, destinarla a residencia habitual).

El notario y el Registro de la Propiedad suelen pedir acreditar que se ha cumplido ese trámite antes de inscribir.

Por eso, el primer paso práctico es pedir información al organismo de vivienda de tu comunidad autónoma con la cédula o calificación definitiva de la VPO en la mano.

3. Derecho de tanteo y retracto de la Administración

Algunas normativas reservan a la Administración un derecho de tanteo y retracto: la posibilidad de adquirir la vivienda con preferencia cuando se transmite. En las extinciones de condominio entre copropietarios este derecho a menudo no se aplica o se excluye, pero conviene confirmarlo por escrito, porque si correspondía notificarlo y no se hizo, la operación puede quedar en el aire.

4. ¿Y si la vivienda ya está descalificada?

Si el periodo de protección ha terminado o la vivienda se ha descalificado (en algunos casos devolviendo ayudas recibidas), pasa a tratarse como una vivienda libre: la compensación puede pactarse a valor de mercado y desaparecen las autorizaciones. Revisa en la escritura y en el Registro si la protección sigue vigente; en algunas comunidades la protección es permanente.

5. Ayudas recibidas y posibles reintegros

Si al comprar la VPO recibisteis subvenciones, préstamos cualificados o ayudas a la entrada, revisa sus condiciones. Algunas exigen mantener la vivienda como residencia habitual durante un plazo, y ciertas transmisiones pueden obligar a devolver parte de la ayuda. En una extinción de condominio por divorcio o herencia suele haber un tratamiento más flexible, pero depende de cada programa.

6. Impuestos: AJD o ITP

La fiscalidad sigue la regla general de la extinción de condominio:

Si se adjudica la vivienda a uno de los copropietarios porque es indivisible y se compensa en dinero, normalmente tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por ITP.

Si hay exceso de adjudicación no justificado, puede tributar por ITP en esa parte.

Algunas comunidades aplican tipos reducidos o bonificaciones en operaciones con vivienda protegida.

Tienes el detalle en AJD o ITP en la extinción de condominio y en exceso de adjudicación. Ten en cuenta que la base imponible se suele calcular sobre el valor de la vivienda; en una VPO el precio máximo legal es una referencia clave que conviene que el asesor revise frente al valor de referencia catastral.

7. La hipoteca en una VPO

Si la vivienda tiene hipoteca, el banco tendrá que aceptar que uno solo de los titulares asuma la deuda (novación con liberación del otro) o habrá que firmar una hipoteca nueva para pagar la compensación. En una VPO hay dos particularidades:

La tasación suele tener en cuenta el precio máximo legal, lo que limita el importe que se puede financiar.

Si el préstamo original era un préstamo cualificado o convenido dentro de un plan de vivienda, cambiar de titular o de condiciones puede requerir la conformidad de la Administración.

Más información en extinción de condominio con hipoteca y en novación o hipoteca nueva.

Checklist antes de firmar

1. Localiza la calificación definitiva de la VPO y la nota simple del Registro.

2. Consulta al organismo de vivienda autonómico qué trámite exige (autorización, visado, comunicación) y si hay derecho de tanteo.

3. Calcula la compensación con el precio máximo legal vigente (o a valor de mercado si está descalificada).

4. Revisa si hay ayudas o subvenciones que puedan tener que devolverse.

5. Habla con el banco sobre la novación o la nueva hipoteca.

6. Pide al notario el borrador de escritura y prepara el modelo de impuestos correspondiente.

Si quieres ver los pasos generales del proceso, tienes la guía completa, y si prefieres que revisemos tu caso concreto, cuéntanos tu situación.

Aviso

Este contenido es informativo y general. La normativa de vivienda protegida cambia según la comunidad autónoma y el año de calificación, y las consecuencias fiscales y hipotecarias dependen de cada caso. Antes de firmar, consulta con un notario, asesor fiscal o abogado y con el organismo de vivienda de tu comunidad.