Casa de varias plantas en proindiviso: división horizontal y extinción de condominio

Respuesta corta: si la casa o el edificio que tenéis en común permite separar viviendas o locales independientes, no hace falta que uno compre la parte de los demás. El Código Civil (art. 401) permite repartirlo adjudicando pisos independientes a cada copropietario. Para eso primero se hace la división horizontal (escritura e inscripción, normalmente con autorización municipal) y después se extingue el condominio adjudicando cada piso.

Es una situación muy típica en herencias: una casa de pueblo con bajo y primera planta, o un pequeño edificio familiar con dos o tres viviendas. Aquí tienes cómo funciona, qué pasos hay y en qué fijarse.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal. La viabilidad depende del planeamiento urbanístico de tu municipio, de lo que conste en el Registro y de la normativa fiscal de tu comunidad autónoma. Consulta con la notaría, el ayuntamiento y un técnico antes de dar pasos.

Resumen rápido

Qué es la división horizontal: convertir un edificio que es una sola finca registral en varias fincas independientes (pisos, locales, garajes) con sus cuotas en los elementos comunes.

Para qué sirve aquí: permite que cada copropietario se quede con un piso entero en lugar de seguir todos en proindiviso sobre todo el edificio.

Base legal del reparto: art. 401 del Código Civil, que remite a la propiedad horizontal del art. 396.

Qué suele hacer falta: que el edificio lo permita físicamente, autorización o licencia municipal según el caso, un técnico que describa las fincas, escritura ante notario e inscripción en el Registro.

Hipoteca: si hay una hipoteca sobre todo el edificio, hay que repartir la responsabilidad entre las nuevas fincas, con el banco.

Compensación: si los pisos no valen lo mismo que la cuota de cada uno, quien recibe más compensa al otro.

Cuándo tiene sentido esta vía

La extinción de condominio «clásica» es que uno se queda con todo y paga al resto. Funciona bien con un solo piso, pero con una casa de varias plantas tiene inconvenientes:

Quien se queda tiene que pagar mucho dinero o pedir una hipoteca grande. Ver hipoteca denegada en la extinción de condominio.

Los demás pierden su vivienda o su inversión aunque quisieran conservar una parte.

Vender el edificio entero a un tercero puede no interesar a nadie.

La división horizontal encaja cuando:

1. El inmueble tiene ya, o puede tener, unidades independientes con acceso propio o por elementos comunes (portal, escalera).

2. Hay tantas unidades como copropietarios, o se pueden formar lotes razonables.

3. Los copropietarios están de acuerdo en el reparto, o al menos uno lo pide y el edificio lo permite (ver más abajo).

Paso 1: comprobar qué hay inscrito

Pide una nota simple del inmueble. Te dirá:

Si el edificio es una sola finca o ya está dividido (a veces la división horizontal se hizo hace años y nadie lo recuerda).

Quiénes son los titulares y en qué porcentaje.

Si hay hipotecas, embargos u otras cargas sobre todo el edificio.

Si la obra está declarada en el Registro tal como existe hoy. Si se añadió una planta sin declararla, primero habrá que regularizar la obra.

Paso 2: viabilidad técnica y urbanística

Antes de ir a la notaría, hablad con un arquitecto o técnico y con el ayuntamiento:

¿Se pueden crear esas viviendas? El planeamiento puede limitar el número de viviendas por parcela, y cada vivienda debe cumplir condiciones mínimas de habitabilidad.

¿Hace falta licencia o autorización? Dividir un edificio en más fincas de las que constaban suele requerir autorización administrativa (la ley estatal de suelo la exige en muchos supuestos de constitución de complejos inmobiliarios y propiedad horizontal). El notario y el registrador os pedirán ese documento o la justificación de que no es necesario.

Descripción de cada finca: superficie, linderos, anejos (trastero, plaza, patio) y la cuota de participación de cada una en los elementos comunes. El técnico suele preparar esa descripción.

Si el ayuntamiento no permite la división, esta vía se cierra y quedan las otras: adjudicar todo a uno con compensación, vender o la división judicial. Ver extinción de condominio sin acuerdo.

Paso 3: escritura de división horizontal

Ante notario se otorga la escritura de división horizontal (y, si hace falta, la de declaración o actualización de obra). En ella se describe el edificio, cada nueva finca, sus cuotas y, normalmente, unos estatutos básicos de la comunidad.

En la práctica, la división horizontal y la adjudicación de los pisos se pueden hacer en la misma escritura o en escrituras sucesivas. La notaría os dirá qué conviene en vuestro caso.

Paso 4: adjudicar cada piso (extinción del condominio)

Con las fincas ya creadas, se extingue el proindiviso: el piso A para uno, el piso B para otro, y así con todos.

Si cada piso vale lo mismo que la cuota de quien lo recibe, no hay compensación.

Si uno recibe más valor, paga la diferencia a los demás. Es un exceso de adjudicación y conviene calcularlo bien. Ver cómo se calcula la compensación.

Valor de cada piso: lo razonable es partir de una tasación o de valores contrastados de cada unidad, no de un reparto «a ojo». Un bajo con patio y un ático sin ascensor rara vez valen lo mismo. Ver tasación ECO y valor de referencia catastral.

Y si uno de los copropietarios no quiere

El art. 401 del Código Civil permite que cualquier comunero pida que la división de un edificio se haga adjudicando pisos o locales independientes, si las características del edificio lo permiten. Si no hay acuerdo, eso se resuelve en la vía judicial (acción de división), con peritos y plazos largos. Antes de llegar ahí, merece la pena intentar un acuerdo con números claros o una mediación.

La hipoteca sobre todo el edificio

Si el edificio tiene una hipoteca única, al dividirlo hay que distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las nuevas fincas (cuánto responde cada piso). Esto requiere la intervención del banco.

Puntos a hablar con la entidad:

Cómo se reparte la responsabilidad entre las fincas.

Quién sigue como deudor de cada parte o si alguno cancela su parte.

Si conviene una novación o una hipoteca nueva.

Sin acuerdo con el banco, el reparto de la hipoteca no se puede imponer. Ver extinción de condominio con hipoteca.

Impuestos y gastos

Escritura de división horizontal: suele tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD). El tipo depende de la comunidad autónoma y la base la fija la normativa y la doctrina de Hacienda; pregunta en la notaría cómo lo liquidan en tu comunidad.

Adjudicación de los pisos: si cada uno recibe lo que le corresponde, la extinción suele tributar también por AJD. Si hay excesos de adjudicación, Hacienda puede tratarlos de otra forma. Ver AJD o ITP en la extinción de condominio y modelo 600.

Plusvalía municipal e IRPF: con carácter general, la extinción del condominio sin excesos no se trata como una venta, pero revisa tu caso. Ver plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Otros gastos: técnico, licencia o tasa municipal, notaría, Registro y, en su caso, tasaciones. Ver gastos de notaría y Registro.

No hemos puesto cifras concretas porque varían mucho según el municipio, la comunidad autónoma y el valor del edificio. Pide presupuesto a la notaría y al técnico antes de decidir.

Después de firmar

Inscripción en el Registro de la división y de las adjudicaciones.

Catastro: cada vivienda debe tener su propia referencia catastral; normalmente la comunicación llega por la notaría o el Registro, pero comprueba que se actualiza.

Comunidad de propietarios: con varias fincas nace una comunidad; aunque sea pequeña, conviene acordar gastos comunes (tejado, fachada, escalera).

IBI, suministros y seguros de cada vivienda por separado. Ver trámites después de la extinción de condominio.

Errores frecuentes

Repartir las plantas «de palabra» sin escritura ni inscripción: a efectos legales seguís todos siendo dueños de todo.

Dar por hecho que el ayuntamiento permitirá crear las viviendas.

Olvidar la hipoteca que pesa sobre todo el edificio.

Repartir por metros sin tener en cuenta el valor real de cada unidad (altura, patio, orientación, estado).

No regularizar antes una ampliación o planta no declarada.

No dejar por escrito cómo se pagarán los gastos comunes del edificio.

Siguiente paso

Si tenéis un edificio o una casa de varias plantas en común y no sabéis si la división horizontal es viable, cuéntanos tu caso o repasa la guía de la extinción de condominio y la de extinción de condominio entre hermanos. Si nadie quiere quedarse, también puedes vender tu parte del piso en proindiviso.