Valor de referencia catastral en la extinción de condominio: qué es y cómo afecta al AJD

En una extinción de condominio la escritura dice un valor. Hacienda no se queda ahí. Desde 2022 contrasta con el valor de referencia del Catastro. Si el vuestro queda por debajo, la base del AJD puede subir aunque hayáis firmado otra cifra.

No es un recargo inventado por el notario. Es la regla de comprobación de valores. Conviene mirarla antes de citaros, no el día que llega la liquidación.

Qué es el valor de referencia

El valor de referencia es un valor de mercado que publica el Catastro para cada inmueble, a partir de compraventas de la zona. Entró en vigor en 2022 para transmisiones. No lo calculáis vosotros ni lo pactáis en el convenio.

No es el valor catastral del recibo del IBI. Ese sirve para el IBI y suele ser más bajo. Usar el del IBI para «cuadrar» el AJD es el error típico: Hacienda no liquida sobre ese papel.

Tampoco es la tasación del banco. La tasación ECO la pide la hipoteca. El valor de referencia lo usa la comunidad autónoma al revisar el impuesto. Las dos cifras pueden no coincidir. La del banco está en tasación ECO.

Cuatro cifras distintas

Valor pactado. El que ponéis en la escritura y usáis para la compensación. Es el acuerdo entre quienes extinguen el condominio.

Valor de mercado. Lo que pagaría un tercero hoy. Sirve para no engañaros entre vosotros. No es, por sí solo, la base del impuesto.

Valor de referencia. El del Catastro. Si existe para esa finca, la base del AJD no puede quedar por debajo. Si no hay valor de referencia publicado, se mira el valor declarado y, en su caso, el catastral.

Tasación ECO. La homologada que mira el banco para el LTV. La pagáis vosotros. No sustituye al valor de referencia ni al revés.

El marco de la operación, por si partís de cero, está en qué es la extinción de condominio y en la guía.

Cómo afecta al AJD

En una extinción de vivienda indivisible con compensación en dinero, lo habitual es AJD sobre la parte que adquiere quien se queda, no el ITP de una compraventa. El tipo lo pone la comunidad. La base es el valor de esa cuota.

Si el valor de referencia de la finca es más alto que el de la escritura, la administración puede tomar el de referencia como mínimo. No declara «a la baja» para ahorrar: la diferencia se regulariza, con intereses si llega tarde.

Ojo con el exceso. Si en realidad estáis vendiendo una cuota, o compensáis con otro bien, Hacienda puede ver una transmisión y exigir ITP. No es lo mismo que un AJD un poco más alto. Comparad los dos impuestos en AJD o ITP.

Notaría y Registro van aparte. No son la base del impuesto. Rangos orientativos en gastos de notaría y registro.

Cómo consultarlo

Dónde está la referencia

La referencia catastral sale en la nota simple y, a menudo, en el recibo del IBI. Con ese código entráis en la Sede Electrónica del Catastro y consultáis el valor de referencia del inmueble y la fecha a la que se refiere.

Antes de la escritura

Hacedlo antes de cerrar el valor de la escritura. El notario y la gestoría lo piden para el modelo. Si la sede no muestra valor de referencia para esa finca, no lo inventéis: queda constancia de que no había, y la base se discute con otras reglas.

Guardad el justificante de la consulta (PDF o captura con fecha). Si meses después llega una comprobación, ese papel dice qué cifra visteis.

Si supera lo pactado

Documentar, no rebajar

Tres cosas, por este orden.

Documentad el valor real del acuerdo: tasación, anuncios de la zona o el informe que hayáis usado para la compensación. Sirve entre vosotros y, si recurrís, ante la administración.

No rebajéis la escritura por debajo del valor de referencia para «pagar menos AJD». La cuota se liquida igual y el expediente os pilla con el impuesto ya presentado.

Si la diferencia es grande, parad y consultad al notario o a un asesor fiscal antes de firmar. A veces conviene escriturar el valor de referencia y ajustar la compensación en el pacto, con números claros. Esta página no sustituye ese criterio.

Divorcio, herencia y compensación

El valor de referencia no inventa el equity. La compensación sigue siendo la cuota de quien sale sobre valor menos hipoteca, la que pactéis. Si Hacienda sube la base del AJD, sube el impuesto de quien se adjudica la casa. No sube, por sí sola, el dinero que cobra quien se marcha.

En un divorcio o entre hermanos es fácil mezclarlo: «el Catastro dice 320.000, luego me debes la mitad de eso». No. La deuda pendiente se resta. La fórmula está en cómo se calcula la compensación.

Simulad compensación y AJD de vuestra comunidad en la calculadora con el valor que vais a escriturar, y repetid la cifra con el valor de referencia si es más alto. Veréis la diferencia antes del notario. Es una simulación: Hacienda y el banco cierran los números.