Extinción de condominio entre padres e hijos: impuestos, compensación y donación encubierta

Cuando un piso está a nombre de padres e hijos (o de un progenitor y un hijo) y uno quiere quedárselo entero, la tentación es «arreglarlo en familia» sin mirar mucho los papeles. En la práctica hay dos caminos muy distintos: una extinción de condominio con compensación real, o una donación (a veces disfrazada). Hacienda mira el parentesco, el valor y si realmente hubo pago.

En esta guía te explicamos cómo se hace bien entre padres e hijos, qué impuestos suelen aplicarse y dónde suele fallar el acuerdo familiar.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. El AJD, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el IRPF dependen de la normativa estatal y de cada comunidad autónoma. Antes de firmar, consulta con un notario o un asesor fiscal.

Resumen rápido

Si hay varios copropietarios (padre/madre e hijo) y uno se queda el piso pagando al otro su parte (en dinero o asumiendo hipoteca), lo habitual es una extinción de condominio que tributa por AJD.

Si el que sale no cobra nada, Hacienda suele ver una donación (ISD), no una extinción «gratis».

Entre padres e hijos el ISD suele tener bonificaciones altas en muchas comunidades, pero no en todas ni en todos los tramos: hay que calcular el caso concreto.

La hipoteca no se arregla sola: el banco debe liberar a quien deja de ser propietario (y, si aplica, al avalista).

Declarar una extinción sin compensación real para pagar menos es arriesgado: puede acabar en comprobación de valores o en recalificación como donación.

Cuándo sois copropietarios padres e hijos

Lo habitual:

Comprasteis juntos (por ejemplo, el hijo aporta ahorros y el padre firma la hipoteca, o al revés).

Hubo una partición de herencia y el piso quedó en proindiviso entre el viudo o la viuda y los hijos, o solo entre hermanos y luego entró un progenitor por otra vía.

Un progenitor donó en vida una cuota y ahora quieren consolidar la propiedad en una sola persona.

Lo primero es mirar la escritura de compraventa o de herencia y una nota simple actualizada: cuotas, cargas, hipoteca y si hay usufructo. Si hay usufructo y nuda propiedad, el encaje es otro; lo explicamos en extinción con usufructo y nuda propiedad.

Extinción de condominio frente a donación (y frente a renuncia)

Si lo que quieres es salir sin cobrar, compara con renunciar a tu parte del piso y con donar o extinguir. Entre padres e hijos la donación a veces sale más barata que entre hermanos gracias a las bonificaciones autonómicas del ISD; no asumas que «siempre» es así.

Cómo se calcula la compensación

La lógica es la misma que en cualquier extinción: quien se queda paga al otro el valor de su cuota, descontando (si se pacta) la parte de hipoteca que asumía.

Ejemplo orientativo: piso valorado en 200.000 €, hipoteca pendiente 80.000 €, cuotas 50 % padre y 50 % hijo. Equity total = 120.000 €. Si el hijo se queda el piso:

Compensación orientativa al padre ≈ 60.000 € (su mitad del equity), y el hijo asume entero el préstamo si el banco lo acepta.

Si el valor de mercado o el valor de referencia catastral es distinto, la base del impuesto y la compensación hay que alinearlas con cuidado.

Más detalle en cómo se calcula la compensación. Si pagas de menos «porque somos familia», la diferencia puede considerarse donación del que se queda hacia el que cobra poco, o al revés.

Impuestos típicos entre padres e hijos

AJD (extinción con compensación)

Si la operación es una extinción de condominio sobre un bien indivisible y la compensación se ajusta a la cuota, suele tributar por AJD sobre la parte que adquiere quien se queda. El tipo lo fija cada comunidad. Si hay exceso de adjudicación no justificado, puede entrar ITP.

ISD (si en realidad es una donación)

Cuando el progenitor (o el hijo) transmite su cuota gratis, el que recibe paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Entre padres e hijos (Grupo II) muchas comunidades aplican bonificaciones muy altas; otras menos. También puede haber plusvalía municipal e IRPF para quien transmite.

IRPF y plusvalía

Quien cobra una compensación en una extinción bien hecha: el criterio habitual de la Administración es que no hay ganancia patrimonial si se respeta la cuota; conviene contrastarlo con tu asesor.

Quien dona puede tener ganancia en el IRPF.

Al vender después, la fecha y el valor de adquisición importan mucho; lo tratamos en vender el piso después de la extinción.

La hipoteca: el punto que más rompe acuerdos familiares

Que el Registro pase a nombre del hijo (o del padre) no saca al otro del préstamo. Hace falta:

1. Que el banco analice la solvencia de quien se queda.

2. Una novación que libere al que sale, una subrogación a otro banco o una hipoteca nueva.

3. Si los padres avalaron, negociar también la liberación del aval; ver extinción de condominio con avalista.

Sin el OK del banco, puedes ser dueño único en el Registro y seguir debiendo el 100 % del préstamo solidariamente. Guía: extinción de condominio con hipoteca.

Errores frecuentes en operaciones padres–hijos

1. Poner «extinción» en la escritura y no pagar nada para intentar pagar solo AJD. Riesgo alto de recalificación.

2. Compensar «de palabra» o con transferencias sin dejar rastro claro ligado a la escritura.

3. Ignorar el valor de referencia y declarar una base muy baja.

4. Firmar ante notario antes de hablar con el banco y quedarse a medias: propiedad cambiada, deuda compartida.

5. Confundir con la liquidación de gananciales si el piso era del matrimonio y el hijo no es copropietario registral.

6. Olvidar usufructo del cónyuge viudo u otras cargas en la nota simple.

Pasos prácticos

1. Nota simple y escritura: cuotas, hipoteca, embargos, usufructo.

2. Acordad valoración (mercado / referencia) y forma de pago de la compensación.

3. Pedid al banco la liberación de quien sale (y del avalista, si lo hay).

4. Comparad con el asesor fiscal: extinción vs donación en vuestra comunidad.

5. Escritura ante notario, modelo 600 en plazo, Registro y trámites posteriores.

Siguiente paso

¿Estáis pensando en dejar el piso a un solo nombre entre padres e hijos y no sabéis si os conviene extinción o donación? Cuéntanos tu caso y te orientamos. Si estás empezando, lee la guía de la extinción de condominio y el artículo sobre extinción entre hermanos.