Deducción por vivienda habitual tras la extinción de condominio: quién puede seguir deduciendo

Si comprasteis la vivienda antes de 2013 y la hipoteca sigue viva, es muy probable que cada año os apliquéis en la renta la deducción por inversión en vivienda habitual del régimen transitorio. Cuando uno de los dos se queda con el 100 % mediante una extinción de condominio, surge la duda: ¿quien se queda la vivienda puede deducir por todo el préstamo, o solo por su mitad original?

La respuesta corta: en muchos casos sí puede deducir por el 100 %, pero con requisitos y límites muy concretos. En esta guía os explicamos cuáles son, qué pasa si firmáis una hipoteca nueva y los casos típicos de divorcio y herencia.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. No sustituye el asesoramiento fiscal. País Vasco y Navarra tienen normativa propia de IRPF y lo aquí explicado puede no aplicarse.

La deducción por vivienda habitual en 2026: solo régimen transitorio

La deducción por adquisición de vivienda habitual se suprimió con efectos desde el 1 de enero de 2013 (Ley 16/2012). Desde entonces solo puede seguir aplicándola quien está en el régimen transitorio (disposición transitoria 18.ª de la Ley del IRPF). En lo esencial, hace falta:

1. Haber adquirido la vivienda antes del 1 de enero de 2013 (o haber pagado antes de esa fecha cantidades para su construcción).

2. Haber aplicado la deducción por esa vivienda en 2012 o en algún ejercicio anterior (salvo excepciones concretas).

3. Que la vivienda siga siendo vuestra vivienda habitual.

La deducción es del 15 % de lo pagado en el año (capital, intereses y gastos del préstamo), con una base máxima de 9.040 euros por declarante. Es decir, como mucho unos 1.356 euros al año por persona.

Qué pasa al extinguir el condominio después de 2013

Este es el caso más habitual: dos copropietarios (pareja, ex cónyuges, hermanos) compraron antes de 2013, ambos deducían, y ahora uno se adjudica el 100 % pagando al otro su parte.

El criterio de Hacienda, fijado por el TEAC en unificación de criterio (resolución de 1 de octubre de 2020) y recogido en el manual práctico de la Agencia Tributaria, es este:

Quien obtiene el 100 % puede aplicarse la deducción sobre el 100 % de lo que pague del préstamo, hasta la base máxima de 9.040 euros, siempre que antes de 2013 ya se aplicara la deducción por su cuota.

Por la parte que adquiere al otro, la deducción tiene un límite: lo que el comunero que sale habría podido seguir deduciendo si la extinción no se hubiera producido.

Y además hace falta que al que sale no se le hubiera agotado el derecho a deducir. En la práctica, eso significa que el préstamo con el que se compró la vivienda no estuviera totalmente amortizado en la fecha de la extinción.

La lógica es sencilla: la extinción no crea un derecho nuevo a deducir, solo traslada al que se queda el derecho que ya tenía el que sale.

Ejemplo orientativo

Ana y Luis compraron en 2008 al 50 % con una hipoteca conjunta y ambos deducían. En 2026 extinguen el condominio: Ana se queda la vivienda, asume el préstamo y paga a Luis una compensación. Si la vivienda sigue siendo habitual para Ana, a partir de la extinción ella puede deducir por todo lo que pague del préstamo original, con el máximo de 9.040 euros de base anual. Pero si para pagar a Luis pide dinero adicional, esa parte no da derecho a deducción.

Hipoteca nueva, novación o subrogación: qué se puede deducir

Para extinguir el condominio, a menudo hay que tocar la hipoteca. Lo explicamos en novación o hipoteca nueva; a efectos de la deducción, la regla práctica es:

1. Novación o liberación de deudor del préstamo original: se mantiene la deducción sobre el préstamo, porque sigue siendo el mismo.

2. Subrogación o hipoteca nueva que cancela la antigua: puede seguir deduciéndose, pero solo por la parte del nuevo préstamo destinada a amortizar el préstamo original.

3. Importe extra para pagar la compensación: las cantidades destinadas a comprar la mitad del otro después de 2013 no dan derecho a deducción (criterio de la Dirección General de Tributos, por ejemplo en la consulta V1977-24).

Por eso, si firmáis una hipoteca nueva mayor que la pendiente, conviene que la escritura o la documentación del banco separe con claridad qué importe cancela el préstamo antiguo y cuál financia la compensación. Os ahorrará problemas en una comprobación de Hacienda.

Divorcio: los casos que más dudas generan

La extinción de condominio en un divorcio tiene sus propias situaciones:

Si hay extinción y uno se queda el 100 %

Se aplica el criterio anterior: quien se adjudica la vivienda puede deducir por el 100 % del préstamo original, con los límites vistos. Si la vivienda era ganancial, la adjudicación se hace en la liquidación de gananciales; revisad las diferencias en liquidación de gananciales o extinción de condominio.

Si todavía no hay extinción y uno paga toda la hipoteca

El TEAC (resolución 629/2021, de 23 de noviembre de 2021) admite que el ex cónyuge que, por sentencia judicial de divorcio, paga el 100 % del préstamo pueda deducir por todo lo pagado aunque solo sea dueño del 50 %, tanto si vive él en la vivienda con los hijos como si la usan los hijos comunes y el otro progenitor.

Ojo: si pagas el 100 % porque el otro deja de pagar, sin que lo imponga una sentencia, la DGT (consulta V0050-24) entiende que solo puedes deducir por tu 50 %.

Si eres tú quien sale de la vivienda

Una vez extinguido el condominio, dejas de ser propietario y pierdes la deducción por esa vivienda. Si compras otra, la nueva compra ya no da derecho a la deducción estatal, porque es posterior a 2013. Para el IRPF de la operación, revisad plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Herencia: la mitad heredada no da derecho a deducción

Si un cónyuge fallece después de 2013 y el otro hereda su mitad, el manual de la Agencia Tributaria indica que el superviviente solo puede seguir deduciendo por el 50 % que ya tenía, aunque pague el 100 % de las cuotas: la mitad heredada no se adquiere por extinción de condominio sino por herencia. Lo mismo ocurre con las cuotas recibidas por herencia entre hermanos. Si después extinguís el condominio con otros herederos, conviene estudiar el caso con un asesor.

Checklist para no perder la deducción

1. Comprobad que ambos deducíais antes de 2013 (declaraciones de 2012 o anteriores).

2. Guardad el certificado del banco con el capital pendiente en la fecha de la extinción.

3. Si hay hipoteca nueva, conservad el documento que acredite qué parte cancela el préstamo antiguo.

4. Confirmad que la vivienda sigue siendo vuestra vivienda habitual.

5. En la renta, declarad la vivienda con el porcentaje de titularidad actualizado (100 % desde la fecha de la extinción).

6. Si hay divorcio, tened a mano la sentencia o convenio que fija quién paga el préstamo.

Errores frecuentes

1. Deducir por la compensación pagada al otro comunero con dinero nuevo.

2. Seguir deduciendo solo el 50 % por desconocimiento, cuando se podría deducir más.

3. Aplicar el criterio de extinción a una herencia, cuando la mitad heredada no da derecho.

4. No conservar los certificados del préstamo original y del nuevo.

5. Olvidar que la vivienda debe seguir siendo habitual: si la alquilas o te mudas, se pierde la deducción.

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Aviso: este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal. Los criterios de Hacienda pueden cambiar y cada caso depende de vuestras declaraciones anteriores, del préstamo y de la comunidad autónoma.

Calcula tu caso antes de firmar

El orden que mejor funciona es: revisar declaraciones anteriores → certificado del préstamo → decidir novación o hipoteca nueva → separar la compensación → firmar. Así no perdéis una deducción que puede valer más de mil euros al año.

En Adjudica 2000 podéis estudiar vuestro caso y repasar paso a paso la guía de extinción de condominio.