IBI, comunidad y gastos pendientes en la extinción de condominio: quién paga qué y desde cuándo

En una extinción de condominio casi todo el mundo se fija en la compensación, la hipoteca y los impuestos de la escritura. Pero luego llegan las preguntas pequeñas que generan muchas discusiones: ¿quién paga el IBI de este año?, ¿y las cuotas de la comunidad que quedaron sin pagar?, ¿y la derrama para el ascensor que se aprobó el mes pasado?

En esta guía te explicamos qué dice la ley sobre cada gasto, qué conviene pactar en la escritura y cómo evitar sorpresas cuando el piso pasa a ser de una sola persona.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. Las ordenanzas municipales, los estatutos de cada comunidad y los pactos entre las partes pueden cambiar la respuesta. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o administrador de fincas.

Resumen rápido

IBI: lo debe quien era propietario el 1 de enero. Si a esa fecha erais dos, el recibo de todo el año es de los dos, salvo que pactéis otra cosa. El ayuntamiento puede cobrarlo al que se queda el piso, porque el inmueble responde del impuesto.

Comunidad de propietarios: las cuotas ordinarias se pagan desde la firma por quien se queda el piso. Las deudas anteriores siguen siendo de los dos, pero la comunidad puede reclamar al nuevo único dueño la parte del año en curso y los tres años anteriores.

Derramas: la regla práctica es que paga quien sea propietario cuando la derrama es exigible, pero lo más seguro es pactarlo por escrito en la escritura.

Hipoteca: mientras el banco no libere al que sale, los dos siguen respondiendo de las cuotas aunque el piso ya sea de uno.

Suministros y seguro: hay que cambiar titulares y revisar el seguro de hogar y el de vida vinculado.

Lo más útil: una cláusula de gastos en la escritura que diga quién paga qué, con fecha de corte, y pedir antes el certificado de deudas de la comunidad.

Por qué estos gastos importan en una extinción de condominio

La extinción de condominio cambia quién es el dueño del piso, pero no borra lo que ya se debía. Las deudas con el ayuntamiento o con la comunidad están ligadas, en parte, a la persona y, en parte, al propio inmueble. Por eso quien se queda la vivienda puede acabar pagando algo que en realidad era de los dos, y quien sale puede seguir recibiendo reclamaciones de un piso que ya no es suyo.

Si lo dejáis claro antes de firmar, todo esto se arregla con unos pocos euros de ajuste en la compensación. Si no, puede acabar en reclamaciones entre ex parejas o hermanos meses después.

IBI: quién paga el recibo del año de la extinción

La regla legal

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se devenga el 1 de enero de cada año (artículo 75 de la Ley de Haciendas Locales). Es decir, el obligado frente al ayuntamiento es quien figura como titular ese día, aunque venda o se adjudique el piso a otro en febrero.

Además, el artículo 64 de la misma ley establece que, cuando cambia la titularidad, el inmueble queda afecto al pago de la cuota. En la práctica, si el recibo no se paga, el ayuntamiento puede acabar dirigiéndose contra el nuevo único propietario.

Qué suele pasar en una extinción

Si firmáis en, por ejemplo, junio, a 1 de enero erais copropietarios los dos. El recibo de ese año corresponde a los dos en proporción a vuestras cuotas, aunque quien se queda el piso sea quien lo vaya a usar.

Lo habitual es elegir una de estas opciones y ponerla por escrito:

1. Prorrateo por días: cada uno paga la parte del año en que fue copropietario. El que sale abona su parte hasta la fecha de la escritura.

2. Lo paga entero quien se queda el piso: y se tiene en cuenta en la compensación.

3. Lo paga cada uno al 50 % el año entero: sencillo, pero menos justo si la firma es a principios de año.

Ninguna es obligatoria por ley entre vosotros: el ayuntamiento cobra a quien corresponda, y luego entre las partes vale lo que pactéis.

¿Y el recibo del año siguiente?

A partir del 1 de enero siguiente a la extinción, el único sujeto pasivo será quien se ha quedado el piso, siempre que el cambio conste en el Catastro. El notario suele comunicar la escritura al Catastro, pero conviene comprobar en la Sede Electrónica del Catastro que el cambio de titular aparece. Si tenéis el recibo domiciliado en una cuenta común que se va a cerrar, cambia la domiciliación cuanto antes.

Cuotas de la comunidad de propietarios

Desde la firma, paga el nuevo único propietario

Las cuotas ordinarias que vencen después de la escritura las paga quien se queda la vivienda. Hay que comunicar el cambio al administrador de fincas o al presidente de la comunidad, aportando copia de la escritura, para que los recibos y las convocatorias de junta lleguen a la persona correcta.

Deudas anteriores: el piso responde

Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, quien adquiere un piso responde con el propio inmueble de lo que se deba a la comunidad de la parte vencida del año en curso y los tres años naturales anteriores. Aplicado a una extinción de condominio, la comunidad puede reclamar esas deudas al nuevo único dueño, aunque se generaran cuando erais dos.

La misma ley prevé que, al transmitir un piso, se declare estar al corriente de pago o se aporte un certificado de deudas expedido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Pídelo antes de firmar: así sabéis exactamente qué se debe y podéis restarlo o sumarlo a la compensación.

Cómo repartir lo que se debía

Si había cuotas pendientes cuando erais dos, lo justo es que cada uno pague su parte. Opciones habituales:

Pagarlo antes de firmar, cada uno su porcentaje.

Descontarlo de la compensación: si quien se queda el piso va a pagar la deuda entera, se descuenta la parte del que sale de lo que le tiene que abonar. Mira cómo hacer las cuentas en cómo se calcula la compensación.

Derramas: el gasto que más discusiones genera

Una derrama es un pago extraordinario aprobado en junta: fachada, ascensor, tejado, accesibilidad... El problema surge cuando se aprueba con los dos como copropietarios y se cobra después de la extinción, o al revés.

No hay una regla única para todos los casos. La pauta práctica más extendida es que paga quien sea propietario cuando cada plazo de la derrama es exigible, salvo pacto en contrario. Pero hay matices: si la obra revaloriza el piso, quien se lo queda es quien se beneficia; si se aprobó para pagar una deuda antigua de la comunidad, puede ser razonable que la pague quien era dueño entonces.

Por eso es tan importante:

1. Preguntar al administrador si hay derramas aprobadas o en estudio antes de firmar.

2. Tenerlas en cuenta al fijar el valor del piso y la compensación.

3. Dejar escrito en la escritura quién asume cada derrama y cada plazo pendiente.

La hipoteca: el gasto que no cambia de manos solo

Que el piso pase a ser de uno no significa que el que sale deje de deber la hipoteca. Si ambos firmasteis el préstamo, el banco puede seguir reclamando a los dos hasta que acepte liberar al que sale (subrogación con liberación, novación o hipoteca nueva). Lo explicamos en novación o hipoteca nueva y en extinción de condominio con hipoteca.

Mientras tanto, conviene pactar que las cuotas desde la firma las paga quien se queda el piso, y que este se compromete a indemnizar al otro si el banco le reclama algo.

Suministros, seguros y otros gastos

Luz, agua y gas: cambiad el titular del contrato y la cuenta de domiciliación. Haced lectura del contador el día de la firma si queréis repartir el último recibo.

Tasa de basuras y otras tasas municipales: dependen de cada ayuntamiento; algunas se devengan como el IBI, a principio de año. Revisa la ordenanza o el recibo.

Seguro de hogar: actualiza el tomador y el asegurado. Si el banco lo exige por la hipoteca, avísale del cambio.

Seguro de vida vinculado a la hipoteca: si el que sale queda liberado del préstamo, revisa con la aseguradora si su póliza sigue teniendo sentido.

Internet, alarma y otros servicios: dad de baja o cambiad de titular los contratos a nombre del que sale.

Tienes la lista completa en qué hacer después de firmar la extinción de condominio.

Modelo de cláusula de gastos para la escritura

El notario redactará la escritura, pero puedes pedirle que incluya una cláusula de este estilo (texto orientativo, adáptalo con él):

«Las partes acuerdan que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del ejercicio en curso se prorrateará en función de los días de titularidad, correspondiendo a D./Dña. [quien sale] la parte hasta la fecha de esta escritura. Las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios devengadas desde hoy, así como las derramas cuyos plazos venzan a partir de hoy, serán de cuenta exclusiva de D./Dña. [adjudicatario]. Las deudas con la comunidad anteriores a esta fecha, que según certificado ascienden a [importe] €, se abonarán por ambas partes en proporción a sus cuotas.»

Ejemplo práctico

Laura y Pablo tienen un piso al 50 %. Firman la extinción el 1 de julio y Laura se queda la vivienda.

IBI del año: 600 €. Pactan prorrateo por días: los seis primeros meses (300 €) eran de los dos al 50 %, así que a Pablo le tocan 150 €. Laura paga el recibo entero y descuenta esos 150 € de la compensación.

Deuda de comunidad: el certificado indica 240 € pendientes. Cada uno asume 120 €; Laura la paga y descuenta otros 120 € de lo que le abona a Pablo.

Derrama de ascensor: aprobada en mayo, con plazos de septiembre a diciembre por 1.200 €. Como Laura se queda el piso y la obra lo revaloriza, pactan que la paga ella entera, y se tiene en cuenta en el valor del piso.

Resultado: la compensación se ajusta en 270 € a favor de Laura y no queda ningún cabo suelto. Son cifras de ejemplo; en tu caso dependen del recibo, del certificado y de lo que pactéis.

Errores frecuentes

Firmar sin pedir el certificado de deudas de la comunidad y descubrir después atrasos.

No preguntar por derramas aprobadas o a punto de aprobarse.

Dejar el IBI domiciliado en una cuenta común que se cierra tras la separación.

No comunicar el cambio al administrador de fincas, con lo que el que sale sigue recibiendo recibos y convocatorias.

Pensar que, al no ser ya propietario, el que sale no responde de la hipoteca.

No comprobar en el Catastro que el cambio de titular se ha registrado.

Pon números a tu caso

Calcula la compensación, los impuestos aproximados y si te encaja la hipoteca en /caso, o repasa el proceso completo en la guía de extinción de condominio.

Sigue leyendo

Cómo se calcula la compensación.

Qué hacer después de firmar la extinción de condominio.

Gastos de notaría y Registro en la extinción de condominio.