Extinción de condominio con usufructo y nuda propiedad: cómo funciona

Es una situación muy habitual tras una herencia: la madre o el padre viudo conserva el usufructo de la vivienda y los hijos reciben la nuda propiedad. Años después, uno de los hermanos quiere quedarse con el piso, o todos quieren vender, y surge la duda: ¿se puede hacer una extinción de condominio cuando hay un usufructo de por medio?

La respuesta corta es que depende de entre quién se haga. En esta guía vemos cuándo encaja la extinción, cuándo no, cómo se valora el usufructo y qué impuestos suelen aparecer en España en 2026. Si aún no conoces la figura, empieza por qué es la extinción de condominio.

Usufructo y nuda propiedad en dos frases

El usufructuario tiene derecho a usar la vivienda o a cobrar su alquiler, normalmente de por vida (usufructo vitalicio) o durante un plazo (usufructo temporal).

El nudo propietario es el dueño, pero sin poder usar la vivienda mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo se extingue (por ejemplo, al fallecer el usufructuario), recupera el pleno dominio sin tener que hacer nada más que actualizar el Registro.

¿Hay condominio entre usufructuario y nudo propietario?

No. Para que exista un condominio (una comunidad de bienes) varias personas tienen que compartir el mismo derecho sobre la misma cosa. El usufructuario y el nudo propietario tienen derechos distintos, así que entre ellos no hay un condominio que «extinguir».

Por eso, si el usufructuario renuncia a su usufructo a favor de los hijos, o un hijo le compra el usufructo, no es una extinción de condominio: fiscalmente suele tratarse como una donación o como una compraventa, con impuestos muy distintos.

Sí hay condominio en estos casos:

Entre los nudos propietarios entre sí (los hermanos que comparten la nuda propiedad).

Entre varios usufructuarios que comparten el mismo usufructo.

Entre quienes tienen el pleno dominio de una parte, por ejemplo, la viuda que tiene su 50 % en pleno dominio y los hijos que heredan la otra mitad.

Caso 1: los hermanos extinguen el condominio sobre la nuda propiedad

Es el supuesto más frecuente. Tres hermanos tienen cada uno un tercio de la nuda propiedad y la madre conserva el usufructo vitalicio. Uno de ellos se adjudica toda la nuda propiedad y compensa a los otros dos.

Es una extinción de condominio entre nudos propietarios: el que se queda pasa a tener el 100 % de la nuda propiedad.

El usufructo sigue intacto. La madre puede seguir viviendo en la casa igual que antes. No hace falta que firme para que los hermanos extingan su comunidad, aunque es buena idea que esté informada.

La compensación se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total del piso.

Cómo se valora el usufructo y la nuda propiedad

A efectos fiscales, la norma de referencia es el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que también se usa en el ITP:

Usufructo vitalicio: 70 % del valor del bien menos un 1 % por cada año que el usufructuario tenga por encima de 19, con un mínimo del 10 %.

Usufructo temporal: 2 % del valor por cada año de duración, con un máximo del 70 %.

Nuda propiedad: el valor total menos el valor del usufructo.

Recuerda que, desde 2022, para los impuestos de transmisiones y sucesiones el valor de partida del inmueble no puede ser inferior a su valor de referencia catastral, si lo tiene.

Ejemplo orientativo

Cifras de ejemplo, no corresponden a un caso real. Una vivienda vale 240.000 €. La madre, de 72 años, tiene el usufructo vitalicio y sus tres hijos la nuda propiedad a partes iguales.

Usufructo: 70 % − (72 − 19) % = 17 %, es decir, 40.800 €.

Nuda propiedad: 240.000 − 40.800 = 199.200 €.

Cada tercio de nuda propiedad: unos 66.400 €.

Si uno de los hermanos se adjudica toda la nuda propiedad, la compensación de referencia a los otros dos sería de unos 66.400 € a cada uno (132.800 € en total). Pueden pactar otra cifra, pero alejarse mucho del valor fiscal puede generar problemas con Hacienda. Ver cómo se calcula la compensación y exceso de adjudicación.

Haz tus propios números en tu caso.

Impuestos más habituales

Extinción entre nudos propietarios: en general tributa como cualquier extinción de condominio, por Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el valor de la parte que se adjudica, y no por ITP, siempre que la nuda propiedad se adjudique a uno solo y se compense en dinero. Ver AJD o ITP en la extinción de condominio. El tipo y las bonificaciones dependen de tu comunidad autónoma.

IRPF para los que salen: quien recibe la compensación puede tener una ganancia o una pérdida patrimonial si el valor actual supera el que tenía al heredar. Ver plusvalía municipal e IRPF.

Si interviene el usufructo: cuando el usufructuario vende o renuncia a su usufructo a favor de los nudos propietarios, ya no es una extinción de condominio. La venta suele tributar por ITP y la renuncia gratuita, por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Cuando fallece el usufructuario: los nudos propietarios consolidan el pleno dominio. El tratamiento fiscal de esa consolidación depende de cómo se adquirió la nuda propiedad y de lo que se pagó entonces, así que conviene revisarlo con tu asesor.

Caso 2: queréis vender la vivienda entera

Si todos están de acuerdo en vender, lo habitual es que firmen la venta juntos el usufructuario y todos los nudos propietarios, transmitiendo el pleno dominio al comprador. El precio se reparte según el valor de cada derecho, aplicando los porcentajes anteriores a la edad del usufructuario en la fecha de la venta, salvo que pactéis otro reparto.

Un comprador casi nunca querrá adquirir solo la nuda propiedad con el usufructuario viviendo dentro, así que vender por separado suele dar un precio mucho más bajo. Compara las opciones en extinción de condominio vs compraventa.

Caso 3: uno de los hermanos quiere vivir en la casa

Con el usufructo vigente, el nudo propietario no puede usar la vivienda sin permiso del usufructuario, aunque se haya adjudicado el 100 % de la nuda propiedad. Si el objetivo es entrar a vivir, hace falta además un acuerdo con el usufructuario: que lo permita, que le venda o que renuncie a su usufructo, con los efectos fiscales vistos arriba.

¿Y la hipoteca?

Financiar la compra de una nuda propiedad es difícil: muchos bancos no aceptan como garantía una vivienda que no se puede usar ni vender libremente mientras viva el usufructuario. Si necesitas hipoteca para pagar la compensación, consulta antes con varias entidades y revisa qué hacer si te deniegan la hipoteca y extinción de condominio sin hipoteca.

Errores frecuentes

Llamar «extinción de condominio» a una renuncia del usufructo o a la compra del usufructo, y liquidar el impuesto equivocado. Calcular la compensación sobre el valor total del piso en lugar de sobre la nuda propiedad. Olvidar la edad del usufructuario en la fecha de la operación al calcular los porcentajes. Firmar sin revisar la escritura de herencia ni la nota simple del Registro. Ver escritura de extinción de condominio.

Siguiente paso

Calcula la compensación y la cuota en tu caso y sigue la guía paso a paso para ordenar notaría, impuestos y Registro. Si la vivienda viene de una herencia entre hermanos, mira también extinción de condominio entre hermanos.

Aviso

Esta página es informativa (España, 2026) y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Los impuestos dependen de tu comunidad autónoma y de cómo se adquirió cada derecho, y las cifras son de ejemplo. Antes de firmar, consulta con tu notaría o asesor.