Compensación · 22 de octubre de 2026
Cómo pagar la compensación en una extinción de condominio sin pedir hipoteca: ahorros, préstamo familiar, donación o pago aplazado
¿Te quedas el piso pero no quieres (o no puedes) pedir una hipoteca para pagar la parte del otro? Opciones reales: ahorros, préstamo familiar, donación, pago aplazado o compensación en especie, con sus impuestos y riesgos. Guía España 2026.
Esta herramienta no sustituye asesoramiento jurídico, fiscal o financiero personalizado.
Te quieres quedar el piso y ya sabes cuánto tienes que pagar al otro copropietario. El problema es de dónde sale ese dinero. Pedir una hipoteca nueva no siempre es posible (edad, ingresos, CIRBE) ni conveniente, y muchas familias se plantean otras vías: tirar de ahorros, que un familiar preste o regale el dinero, pagar a plazos o compensar con otro bien.
Todas son legales, pero cada una tiene consecuencias fiscales y riesgos distintos. En esta guía te las explicamos para que llegues al notario con el plan claro.
Aviso: información general orientativa para España en 2026. Los impuestos dependen de la comunidad autónoma y de tu situación concreta, y las normas cambian. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal.
Resumen rápido
La compensación es el dinero que paga quien se queda el bien a quien sale. Su importe se calcula sobre el valor del inmueble y las cuotas de cada uno: lo explicamos en cómo se calcula la compensación.
Sin hipoteca, las vías habituales son: ahorros propios, préstamo de un familiar, donación, pago aplazado al que sale o compensación en especie (otro bien).
El préstamo entre familiares suele estar exento de ITP, pero hay que documentarlo y declararlo (modelo 600) para que Hacienda no lo trate como una donación.
La donación tributa por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, con bonificaciones que varían muchísimo entre comunidades autónomas.
El pago aplazado es posible, pero quien sale asume el riesgo de impago: conviene garantizarlo en la escritura.
Si ya hay una hipoteca sobre el piso, todo esto no libera al que sale del préstamo sin el acuerdo del banco.
Primero: ¿cuánto dinero necesitas de verdad?
Antes de buscar financiación, calcula la cifra completa. No es solo la compensación:
1. Compensación al copropietario que sale.
2. Impuesto de la extinción (normalmente AJD, a veces ITP): ver AJD o ITP en la extinción de condominio.
3. Notaría, registro y gestoría: ver gastos de notaría y registro.
4. Si hay hipoteca común, lo que exija el banco para liberar al otro (novación, comisiones, tasación).
Con esa cifra puedes valorar si te llega con ahorros o necesitas combinar varias vías. Puedes ponerle números a tu caso en /caso.
Opción 1: pagar con ahorros propios
Es la vía más sencilla. Aun así, ten en cuenta:
Medio de pago identificado. En la escritura el notario hará constar cómo se paga la compensación (transferencia, cheque bancario…). Los pagos en efectivo están muy limitados y no son recomendables.
Origen de los fondos. El notario está sujeto a la normativa de prevención del blanqueo de capitales y puede pedirte que justifiques de dónde sale el dinero si el importe es alto. Ten a mano extractos bancarios.
Que no te deje sin colchón. Quedarte el piso implica asumir en solitario IBI, comunidad, seguro y reparaciones.
Opción 2: préstamo de un familiar
Muy habitual: padres que adelantan el dinero al hijo o la hija que se queda la vivienda tras una separación o una herencia.
Cómo tributa
Un préstamo entre particulares está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, pero exento. Aun así, lo normal es presentar el modelo 600 declarando la exención, normalmente en el plazo de un mes desde la firma. Lo explicamos en modelo 600 en la extinción de condominio.
Si el préstamo lleva intereses, el familiar que presta deberá declararlos en su IRPF. Si es sin intereses, conviene que el contrato lo diga expresamente, porque la ley del IRPF presume que los préstamos son retribuidos salvo prueba en contrario.
Cómo hacerlo bien
Contrato por escrito con importe, plazos de devolución e intereses (o la mención de que no los hay). Puede ser privado o ante notario; ante notario da más fecha cierta y prueba.
Devoluciones por transferencia que coincidan con el calendario pactado.
Guarda los justificantes. Si no hay rastro de devoluciones, Hacienda puede considerar que fue una donación encubierta y reclamar el Impuesto de Donaciones con recargos.
El riesgo familiar
Si hay hermanos, ese préstamo puede tener efectos en una futura herencia. Dejarlo documentado evita conflictos: si no se devuelve, se puede tener en cuenta al repartir.
Opción 3: donación del dinero
Los padres (u otro familiar) regalan el dinero para pagar la compensación.
Tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que paga quien recibe la donación.
Las bonificaciones dependen de la comunidad autónoma: en algunas, las donaciones de padres a hijos están casi exentas; en otras se paga bastante. Algunas exigen además que la donación se haga en escritura pública y que conste que el dinero se destina a la vivienda para aplicar el beneficio.
Hay comunidades con reducciones específicas para donar dinero destinado a la adquisición de la vivienda habitual. Consulta si tu caso encaja antes de transferir nada.
Para el que dona, donar dinero no genera ganancia patrimonial en su IRPF.
Consejo: el orden importa. Si haces la transferencia antes de firmar la donación ante notario, puedes perder la bonificación autonómica. Pregunta primero.
Opción 4: pago aplazado al copropietario que sale
Si os lleváis bien, quien sale puede aceptar cobrar la compensación a plazos. Es legal y no hace falta banco, pero:
Debe constar en la escritura de extinción el importe aplazado, los plazos y qué pasa si no se paga.
Para proteger a quien sale, se puede pactar una condición resolutoria o una hipoteca a su favor sobre el propio inmueble, que se inscriben en el Registro. Tienen coste notarial y registral, pero dan seguridad.
Fiscalmente, la extinción sigue tributando normalmente; el aplazamiento no cambia el impuesto de la operación, aunque la garantía puede tener su propio coste.
Si quien sale tiene una ganancia en IRPF (por ejemplo, porque no se respetan las cuotas), puede imputarla a medida que cobra en operaciones a plazos, según las reglas del impuesto.
Es una opción frecuente entre hermanos tras una herencia: ver extinción de condominio entre hermanos.
Opción 5: compensar con otro bien (en especie)
Si sois copropietarios de varios inmuebles (piso y plaza de garaje, dos viviendas, una finca), se puede repartir de forma que cada uno se quede bienes de valor equivalente y apenas haya que pagar dinero. Lo vemos en extinción de condominio con varios inmuebles.
Ojo: si se entrega un bien que no estaba en el condominio a cambio de la cuota, ya no es una extinción pura, sino una permuta, que tributa de otra forma (normalmente ITP por ambas partes).
¿Y si hay una hipoteca sobre el piso?
Pagar la compensación sin pedir dinero al banco no resuelve el préstamo que ya existe. Si la hipoteca está a nombre de los dos:
Quien sale sigue siendo deudor mientras el banco no le libere.
Para liberarle, el banco estudiará si el que se queda puede asumir la cuota solo (novación o subrogación).
Revisa novación o hipoteca nueva y extinción de condominio con hipoteca.
Comparativa rápida
| Vía | Impuesto principal | Riesgo principal |
|---|---|---|
| Ahorros | Ninguno adicional | Quedarte sin colchón |
| Préstamo familiar | ITP exento (presentar modelo 600) | Que se considere donación si no hay devoluciones |
| Donación | Sucesiones y Donaciones (según CCAA) | Perder bonificaciones por no cumplir requisitos |
| Pago aplazado | El de la extinción | Impago al que sale; necesidad de garantía |
| En especie | El de la extinción (o ITP si es permuta) | Valoraciones discutidas |
Errores frecuentes
Transferir el dinero de los padres «sin papeles» y sin declarar nada.
Firmar un pago aplazado sin ninguna garantía para quien sale.
No sumar impuestos y gastos a la compensación y quedarse corto el día de la firma.
Pensar que pagar al otro le libera de la hipoteca común.
Aplicar la bonificación de donaciones de otra comunidad autónoma distinta a la tuya.
Pon números a tu caso
Calcula la compensación, los impuestos y si te conviene financiar con banco o sin él en /caso, o repasa el proceso completo en la guía de extinción de condominio.
Sigue leyendo
Qué es la extinción de condominio.
Preguntas frecuentes
- ¿Mis padres pueden prestarme el dinero para pagar a mi ex?
- Sí. Lo recomendable es firmar un contrato de préstamo, presentar el modelo 600 declarando la exención y devolverlo por transferencia según lo pactado.
- ¿Hay que declarar un préstamo familiar sin intereses?
- Normalmente sí, en el modelo 600 (exento). Y conviene que el contrato diga que es sin intereses, porque Hacienda presume que los préstamos son retribuidos salvo prueba.
- ¿Cuánto paga una donación de padres a hijos para comprar la parte del piso?
- Depende de tu comunidad autónoma: en unas está casi bonificada y en otras no. Consulta la normativa autonómica antes de hacer la transferencia.
- ¿Puedo pagar la compensación a plazos?
- Sí, si el que sale lo acepta. Debe constar en la escritura y conviene garantizarlo con una condición resolutoria o una hipoteca a su favor.
- ¿Qué pasa si no pago los plazos pactados?
- Depende de lo firmado: con condición resolutoria, el que sale podría pedir la resolución y recuperar su parte; con hipoteca a su favor, podría ejecutarla. Por eso hay que pactar plazos realistas.
El marco está en la guía de extinción de condominio. Sigue con Casa de varias plantas en proindiviso: división horizontal y extinción de condominio y Nota simple antes de la extinción de condominio: qué es, cómo pedirla y qué revisar.