Extinción de condominio con garaje y trastero: anejos, fincas separadas e impuestos

Cuando dos personas compran un piso juntas, muchas veces también compran una plaza de garaje y un trastero. Al hacer la extinción de condominio surge la duda: ¿van automáticamente con la vivienda?, ¿hay que incluirlos en la escritura?, ¿pagan impuesto aparte?, ¿puede uno quedarse el piso y el otro el garaje?

La respuesta depende de una sola cosa que conviene comprobar antes de nada: si el garaje y el trastero son anejos de la vivienda o fincas registrales independientes. En esta guía te explicamos cómo saberlo y qué cambia en cada caso.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. La tributación y los criterios de Hacienda dependen de la comunidad autónoma y de cada caso. No sustituye el asesoramiento de un notario, gestor o asesor fiscal.

Resumen rápido

Si son anejos (vinculados a la vivienda en el Registro): forman parte de la misma finca. Se adjudican junto con la vivienda y no se pueden separar de ella en la extinción.

Si son fincas independientes (cada uno con su número de finca registral y su referencia catastral): son bienes distintos. Hay que incluirlos expresamente en la escritura y cada uno suma a la base del impuesto.

La plaza como cuota de un local (por ejemplo, «una participación indivisa de 1/40 del sótano con uso exclusivo de la plaza 12»): también se puede incluir en la extinción, pero hay que describirla tal y como figura en el Registro.

En todos los casos, lo que no se incluya en la escritura sigue en proindiviso.

Paso 1: averigua si son anejos o fincas independientes

Tienes tres fuentes para comprobarlo:

1. Nota simple del Registro de la Propiedad. Es la fuente más fiable. Si el garaje o el trastero aparecen dentro de la descripción de la vivienda («tiene como anejo inseparable el trastero número 5…»), son anejos. Si cada uno tiene su propio número de finca registral, son independientes. Puedes pedirla en línea en la web del Colegio de Registradores.

2. Escritura de compra. Fíjate en si se compraron como una sola finca o como varias, y en si el precio se desglosó por elementos.

3. Catastro y recibos de IBI. Si te llegan varios recibos de IBI (uno por el piso, otro por el garaje…), lo normal es que tengan referencias catastrales distintas. Ojo: la referencia catastral orienta, pero lo que manda para la escritura es la descripción registral.

Caso A: garaje y trastero como anejos de la vivienda

Es la situación más sencilla. El anejo sigue a la vivienda: si uno se adjudica el piso, se lleva también el garaje o el trastero vinculado, sin necesidad de valorar ni adjudicar nada por separado.

Impuesto: se tributa por la finca en su conjunto (vivienda con sus anejos), normalmente por AJD sobre el valor total. Lo explicamos en ¿AJD o ITP en la extinción de condominio?.

Compensación: el valor del anejo ya está dentro del valor de la vivienda. Tenlo en cuenta al calcular la compensación, sobre todo si la tasación o el valor de referencia no lo recogen bien.

Lo que no puedes hacer: que uno se quede el piso y el otro el trastero anejo. Para separarlos haría falta una desvinculación previa, que exige requisitos de la comunidad de propietarios y del Registro y no siempre es posible.

Caso B: garaje y trastero como fincas independientes

Aquí cada elemento es un bien distinto en proindiviso. Tienes varias opciones:

Opción 1: todo para el mismo copropietario

Es lo más habitual: quien se queda la vivienda se queda también el garaje y el trastero, y compensa al otro por su parte de todo el conjunto.

La escritura debe describir cada finca (número de finca registral, referencia catastral y cuota de cada uno).

La base del impuesto es la suma de los valores de todas las fincas. Si tu comunidad usa el valor de referencia catastral, habrá un valor de referencia para cada una.

Cada finca genera su propia inscripción en el Registro, por lo que los aranceles registrales suelen ser algo mayores que con una sola finca. Tienes más detalle en gastos de notaría, registro y gestoría.

Opción 2: repartir (uno el piso, otro el garaje)

Si los valores lo permiten, se pueden formar lotes: por ejemplo, uno se queda la vivienda y el otro el garaje y el trastero, compensando la diferencia en dinero. Es una opción poco frecuente porque el valor de un piso y el de una plaza suelen ser muy distintos, pero puede encajar cuando hay varias plazas o un local.

Cuando hay varios inmuebles, Hacienda puede analizar el conjunto de bienes para decidir si el exceso que recibe uno era evitable. Si se podía haber repartido de forma más equilibrada y no se hizo, existe riesgo de que ese exceso tribute por ITP. Lo desarrollamos en extinción de condominio con varios inmuebles y en exceso de adjudicación. Consulta con un asesor fiscal antes de elegir el reparto.

Opción 3: dejar el garaje fuera (y venderlo)

Podéis extinguir el condominio solo sobre la vivienda y mantener el garaje en proindiviso para venderlo a un tercero y repartir el dinero. Es útil cuando quien se queda el piso no necesita la plaza o no tiene financiación para comprarla.

Seguiréis siendo copropietarios del garaje hasta que se venda (IBI, comunidad y decisiones a medias).

Algunas comunidades o estatutos limitan la venta de plazas a personas ajenas al edificio. Revisa los estatutos antes.

La venta a un tercero sí es una compraventa normal, con su tributación (ITP para el comprador, plusvalía municipal e IRPF para los vendedores). Ver extinción de condominio vs compraventa.

Caso C: la plaza es una cuota indivisa de un local de garajes

En muchos edificios, el sótano es un único local dividido en participaciones, y cada participación lleva el uso exclusivo de una plaza concreta. Si vuestra plaza está así inscrita:

Lo que tenéis en común es una cuota de una cuota (por ejemplo, el 50 % cada uno de 1/40 del local).

Se puede incluir en la extinción igual que una finca independiente, pero la escritura debe recoger la participación y el número de plaza asignado tal y como figuran en el Registro.

Al tratarse de un bien que no se puede dividir físicamente entre vosotros, adjudicarla a uno con compensación encaja en la extinción de condominio en los mismos términos que la vivienda.

¿Y la hipoteca?

Revisa la escritura del préstamo, porque hay tres situaciones frecuentes:

Una sola hipoteca sobre vivienda y garaje, con la responsabilidad hipotecaria repartida entre las fincas. Si quien se queda todo asume el préstamo, el tratamiento es el mismo que en una extinción de condominio con hipoteca.

Garaje sin hipoteca y vivienda hipotecada: el garaje no afecta al préstamo, pero sí a la compensación y al impuesto.

Reparto en lotes con hipoteca común: si cada uno se queda una finca distinta, habrá que hablar con el banco para liberar la finca que sale y redistribuir la responsabilidad. No lo des por hecho sin su conformidad.

Si vais a pedir una hipoteca nueva para pagar la compensación, el banco suele tasar cada finca y querrá que todas queden como garantía. Revisa qué documentos pide el banco.

Después de firmar: no te olvides del garaje

Los trámites son los mismos que para la vivienda (impuesto, Registro, ayuntamiento, comunidad), pero multiplicados por cada finca:

Comprueba en la nota simple posterior que cada finca figura al 100 % a nombre correcto.

Revisa que el IBI de cada referencia catastral cambia de titular.

Si el garaje o el trastero tienen cuota de comunidad propia, avisa también al administrador.

Tienes la lista completa en qué hacer después de firmar la extinción de condominio.

Errores frecuentes

1. Olvidar incluir el garaje o el trastero en la escritura y descubrir años después que siguen en proindiviso.

2. No pedir nota simple y describir mal la finca (anejo como finca independiente, o al revés), lo que puede provocar un defecto en el Registro.

3. Calcular la compensación solo con el valor del piso, sin sumar plazas y trasteros independientes.

4. Elegir un reparto en lotes sin asesoramiento fiscal y encontrarse con ITP sobre un exceso considerado evitable.

5. Prometer el garaje a un vecino sin revisar los estatutos o la hipoteca.

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Aviso: este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento profesional. La calificación de las fincas depende de su descripción registral y la tributación varía según la comunidad autónoma; confírmalo con notario, registro o asesor fiscal antes de firmar.

Calcula tu caso antes de firmar

Antes de ir al notario, reúne la nota simple de cada finca, sus valores de referencia y la escritura de la hipoteca. Con eso podrás saber cuánto compensar, qué impuesto pagar y si el banco aceptará la operación.

En Adjudica 2000 puedes estudiar tu caso y repasar paso a paso la guía de extinción de condominio.