Extinción de condominio sin acuerdo: qué pasa si un copropietario se niega

Si el otro copropietario no quiere firmar, no estáis obligados a seguir a medias para siempre. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad, y que cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. En una vivienda, que no se parte en dos mitades habitables, eso no es «me quedo el salón». Es pedir que la comunidad se disuelva: por acuerdo, por adjudicación a uno con compensación, o por venta y reparto del precio.

La vía rápida y barata sigue siendo la extinción ante notario, cuando hay acuerdo. El juicio es el remedio cuando ese acuerdo no existe. El esquema de la operación amistosa está en qué es la extinción de condominio.

Qué permite el artículo 400

La regla de partida es simple: puedes pedir la división. No hace falta que el otro esté de acuerdo para ejercer esa acción. Sí hace falta un título que te reconozca cuota: escritura, herencia aceptada, convenio. Sin cuota inscrita o al menos acreditable, el juzgado no tiene qué dividir.

Hay un límite que conviene leer antes de demandar. Los copropietarios pueden pactar que la cosa permanezca indivisa por un plazo que no pase de diez años, y ese pacto se puede prorrogar. Si firmasteis uno y sigue vigente, la demanda puede esperar. Si no hay pacto, o ya venció, el 400 vuelve a estar abierto.

Otra cosa es el uso de la vivienda familiar en un divorcio, o una herencia sin partir. El derecho a no seguir en comunidad no desaparece, pero el camino se cruza con el convenio, la atribución de uso o la partición. No es el mismo escrito que una disputa entre dos compradores al 50 %.

Notaría o juzgado

Cuando aún cabe el acuerdo

La extinción notarial es un contrato. Hace falta que todos comparezcan, que la compensación esté cifrada y que, si hay hipoteca, el banco encaje. Si el desacuerdo es el precio y no el hecho de salir, a veces un número escrito desatasca más que una demanda. El cálculo está en cómo se calcula la compensación. Sin préstamo, el recorrido amistoso es el de extinción sin hipoteca.

Cuando el acuerdo no existe

Si el otro no contesta, no quiere vender ni quiere que te quedes la casa, la acción de división de la cosa común es la vía judicial. Técnicamente, la extinción notarial voluntaria es un acuerdo; la división judicial es el remedio cuando ese acuerdo no existe. No es un trámite más lento de la misma escritura. Es un pleito, con abogado, procurador y un juez que puede acabar ordenando la venta.

El tiempo no se parece al de una notaría con hueco en la agenda. Un procedimiento contencioso se mide en meses y, si hay oposición, prueba o recursos, puede pasar del año. No hay un plazo legal único que esta página pueda prometer: depende del juzgado, de si hay que tasar y de si alguien recurre. La comparación con la vía amistosa está en cuánto tarda una extinción.

Qué pasa con una vivienda indivisible

El Código Civil prevé que, si la cosa es indivisible, se venda y se reparta el precio. Una casa no se serrucha. En la práctica, antes de la subasta, cabe que uno se la adjudique y pague al otro su parte, si el juzgado lo admite y hay dinero o financiación. La subasta pública no es el primer minuto del juicio, pero es el desenlace posible cuando nadie cubre la cuota del otro.

La subasta no garantiza el valor que tú tenías en la cabeza. Puede quedar por debajo del precio de mercado, y de ahí se pagan cargas y costes antes de repartir. Por eso, incluso quien «tiene derecho» a dividir suele intentar un último acuerdo con números, no por buena educación, sino porque el remate judicial es un suelo incierto.

Si el conflicto es solo la cifra de la compensación y no la salida, documentad el valor —mercado, valor de referencia, tasación— antes de demandar. Un exceso mal compensado en una escritura amistosa tiene otro riesgo, el fiscal, que está en exceso de adjudicación.

Hipoteca, alquiler y banco

Pedir la división no cancela el préstamo. La casa puede acabar a nombre de uno, o de un tercero que puje en la subasta, y la deuda seguir donde el banco la tenga. Quien sale no queda libre del CIRBE porque haya una sentencia. Hace falta que la entidad acepte novación, cancelación o una hipoteca nueva. El marco está en extinción con hipoteca.

Mientras el pleito dura, hipotecar o alquilar «tu mitad» tiene límites prácticos y registrales. Un banco rara vez financia una cuota indivisa con un copropietario en guerra. Un arrendamiento de toda la vivienda sin el otro puede generar un conflicto nuevo, no una renta limpia. No improvises cargas sobre tu participación: puedes complicar la división y el trato con el banco.

Impuestos: el juicio no los borra

Disolver en notaría, con compensación coherente, suele ir por AJD. Si el desenlace judicial es una venta a un tercero, o una adjudicación que Hacienda lee como transmisión, el impuesto puede ser otro. Plusvalía e IRPF de quien deja de ser dueño no desaparecen porque haya juez de por medio. La diferencia de fondo está en AJD o ITP y en plusvalía e IRPF.

No hay un tipo único para «el juicio de división» en toda España. Depende de cómo termine la operación, de la comunidad autónoma y de si quien se adjudica la casa compensa o es un extraño el que compra. Pedid criterio antes de pactar en el juzgado un convenio de última hora con números flojos.

Coste y tiempo, en orden de magnitud

Una notaría amistosa se mueve en honorarios de escritura, impuesto, Registro y, si la usáis, gestoría. Rangos de ese camino, no del pleito, están en gastos de notaría y registro.

El juicio suma abogado, procurador y, casi siempre, una tasación pericial. Si hay subasta, suman gastos de ese trámite. Las costas las fija el juzgado según el resultado y según si hubo temeridad. Hasta que no hay condena en costas, partid de que cada uno paga su defensa. El total suele superar con creces una extinción firmada sin pelea. No publico aquí una minuta de colegio ni un arancel de juzgado: pedid presupuesto cerrado al abogado con la nota simple delante.

Divorcio y hermanos

El artículo 400 no se apaga porque seáis expareja o hermanos. Cambia el título. En un divorcio pesan el convenio regulador y, si existe, el uso de la vivienda familiar: dividir el dominio no es lo mismo que recuperar el uso. Entre hermanos de una herencia, a veces el paso previo es la partición, no una demanda de división sobre una cuota que aún no está clara. Más contexto en extinción en un divorcio y en extinción entre hermanos.

Antes de demandar

Nota simple actualizada: cuotas, hipoteca, embargos. Comprobad si hay pacto de indivisión vigente. Poned por escrito una propuesta de adjudicación con compensación, aunque creáis que dirán que no: sirve de prueba de que intentasteis evitar el pleito. No reservéis subasta mental ni amenacéis con cifras que no podéis pagar.

Si todavía hay margen de acuerdo, la guía ordena el caso y la calculadora estima compensación y AJD. Es una simulación. No sustituye al abogado que tiene que decidir si la demanda cabe, ni al notario si al final firmáis.

Aviso

Esta página es informativa, España 2026, y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. La acción de división, la subasta, la hipoteca y los impuestos (AJD, ITP, plusvalía, IRPF) dependen de tu título, tu comunidad autónoma y tu juzgado. Antes de demandar o firmar, consulta con un abogado y, si hay números fiscales delicados, con un asesor fiscal o un notario.