Antes de demandar: negociación, mediación y MASC en la extinción de condominio

Respuesta corta: si no hay acuerdo para extinguir el condominio y piensas acudir al juzgado (la acción de división de la cosa común), desde el 3 de abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC): una negociación documentada, una mediación, una conciliación o una oferta vinculante confidencial, entre otros. Sin ese intento acreditado, la demanda puede no admitirse. Y bien hecho, muchas veces evita el juicio.

Esta guía explica qué cuenta como MASC, cómo preparar una propuesta seria, cómo dejar prueba del intento y qué errores conviene evitar.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. No es asesoramiento jurídico. La aplicación de la LO 1/2025 a tu caso concreto (plazos, excepciones, forma de acreditarlo) debe revisarla un abogado. En procesos de familia y en algunas comunidades autónomas hay normas propias de mediación.

Resumen rápido

Qué es un MASC: cualquier actividad negociadora a la que las partes acuden de buena fe para buscar una solución sin juicio, por sí mismas o con un tercero neutral.

Cuándo es obligatorio: con carácter general, antes de presentar una demanda civil, incluida la de división de la cosa común, salvo las excepciones que prevé la ley.

Opciones habituales: negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación (notarial, registral o judicial), oferta vinculante confidencial, opinión de un experto independiente o derecho colaborativo.

Lo que más pesa: que el intento quede documentado y que lo negociado coincida con lo que luego pedirías en la demanda.

Con varios copropietarios: hay que pensar bien a quién se dirige el intento; la jurisprudencia aún se está formando, así que consulta antes.

Ventaja práctica: un acuerdo evita la subasta judicial, que suele dar un precio peor para todos.

Por qué importa en la extinción de condominio

Nadie está obligado a permanecer en la comunidad (art. 400 del Código Civil), y si la vivienda no se puede dividir y no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede pedir al juez que se venda y se reparta el precio. Pero ese camino es lento, caro y suele acabar en subasta, con un precio inferior al de mercado. Ver extinción de condominio sin acuerdo.

Por eso el MASC no es solo un trámite: es la última oportunidad realista de cerrar el asunto con un precio razonable. Las salidas que se pueden negociar son las de siempre:

Que uno se quede la vivienda y compense al otro. Ver cómo se calcula la compensación.

Vender juntos a un tercero y repartir.

Vender una cuota a un tercero o a otro copropietario. Ver vender tu parte del piso en proindiviso.

Fórmulas intermedias: plazos para pagar, uso temporal, reparto de gastos pendientes.

Qué cuenta como MASC

La LO 1/2025 recoge varias vías. Las más usadas en proindivisos son:

1. Negociación directa o entre abogados. Una propuesta por escrito, con respuesta o sin ella. Es la más barata, pero tiene que poder probarse.

2. Oferta vinculante confidencial. Una propuesta formal y concreta que, si la otra parte la acepta en el plazo indicado, obliga a quien la hizo. Útil cuando ya sabes cuánto estás dispuesto a pagar o a aceptar.

3. Mediación. Un mediador neutral ayuda a hablar y a cerrar un acuerdo; no decide por vosotros. Encaja bien cuando hay mala relación (exparejas, hermanos tras una herencia).

4. Conciliación. Ante notario, registrador o en el juzgado. La notarial puede ser práctica si luego vais a firmar allí la escritura.

5. Opinión de un experto independiente. Por ejemplo, un tasador elegido por ambos para fijar el valor del piso, que suele ser el verdadero punto de bloqueo. Ver tasación ECO.

No hace falta usar todas; basta con un intento serio y acreditable de alguna de ellas. Tu abogado te dirá cuál encaja mejor.

Cómo preparar una propuesta que sirva

Una propuesta vaga («vamos a hablar del piso») sirve de poco. Una buena propuesta incluye:

Identificación de la vivienda (dirección y datos del Registro). Ten a mano una nota simple.

Qué propones: compra de su parte, venta de la tuya o venta conjunta.

Precio y de dónde sale: tasación, valoraciones de mercado o valor de referencia catastral. Un número justificado se discute mejor.

Hipoteca: qué pasa con el préstamo y si el banco liberará a quien sale. Ver extinción de condominio con hipoteca.

Gastos: quién paga notaría, Registro e impuestos, y cómo se liquidan IBI, comunidad y cuotas pendientes. Ver IBI, comunidad y gastos.

Plazo para responder y plazo para firmar.

Alternativa: si no se acepta, que pedirás la división judicial. Dicho con calma, no como amenaza.

Cómo dejar prueba del intento

La ley pide que el intento de negociación quede recogido documentalmente. Si no interviene un tercero neutral, sirve cualquier documento que pruebe que la otra parte recibió la propuesta, en qué fecha y que pudo acceder a su contenido íntegro.

En la práctica se suele usar:

Burofax con certificación de texto y acuse de recibo.

Correo electrónico o mensajería con un servicio de envío certificado que acredite contenido y entrega.

Acta notarial o el acta del mediador o del conciliador, que deja constancia de quién participó y del resultado.

Un WhatsApp normal o una llamada son difíciles de probar. Guarda copia de todo: si llegáis a juicio, la demanda tiene que describir el proceso de negociación previo y acompañar los documentos que lo acreditan.

Si sois más de dos copropietarios

Con tres o más comuneros (herencias, sobre todo), conviene pensar a quién se dirige el intento. Hay alguna resolución de Audiencia Provincial que ha considerado suficiente dirigirlo al único comunero que se oponía cuando los demás ya estaban a favor, pero no es una regla general consolidada. Lo prudente es enviar la propuesta a todos los copropietarios salvo que tu abogado te diga otra cosa. Ver extinción de condominio entre hermanos y copropietario ilocalizable o fallecido.

Qué pasa si hay acuerdo

Si el MASC termina en acuerdo, se firma la escritura de extinción de condominio (o la compraventa, si se vende) ante notario. A partir de ahí van los impuestos y los trámites de siempre: AJD o ITP, el modelo 600 y los trámites posteriores.

Errores frecuentes

Presentar la demanda sin haber intentado nada antes, o sin poder probarlo.

Negociar sobre una cosa y demandar sobre otra (por ejemplo, negociar solo el piso y demandar también el garaje).

Enviar una propuesta sin precio ni plazos.

Usar un canal del que no queda prueba de contenido y recepción.

Olvidarse de algún copropietario.

Cerrar un acuerdo de palabra sin escritura: legalmente seguís en proindiviso.

Confundir la oferta vinculante con una simple propuesta: si la aceptan, te obliga.

Siguiente paso

Si estás atascado con tu copropietario y quieres ordenar una propuesta con números claros, cuéntanos tu caso o repasa la guía de la extinción de condominio. Para la demanda sí hace falta abogado: ver ¿necesito abogado para la extinción de condominio?.