Piso comprado antes de casarse y divorcio: parte privativa, parte ganancial y cómo quedarte la vivienda

Es una de las dudas más habituales en un divorcio: el piso lo compró uno de los dos (o los dos) antes de casarse, pero la hipoteca se ha ido pagando durante el matrimonio en régimen de gananciales. ¿De quién es ahora la vivienda? ¿Hay que compensar al otro? ¿Se hace una liquidación de gananciales, una extinción de condominio o las dos cosas?

En esta guía te explicamos cómo suele resolverse, qué impuestos entran en juego y qué pasa con la hipoteca.

Aviso: información general orientativa para España en 2026, pensada para matrimonios en régimen de gananciales bajo el Código Civil común. En comunidades con derecho civil propio (Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco, Baleares, Galicia) o con separación de bienes las reglas cambian. Antes de firmar, consulta con un abogado de familia, un notario o un asesor fiscal.

Resumen rápido

Si el piso se compró antes de casarse, en principio es privativo de quien lo compró (o de ambos, en proindiviso, si lo compraron juntos).

Pero si es la vivienda familiar y parte del precio o de la hipoteca se pagó con dinero ganancial, el Código Civil prevé que pase a ser en parte privativa y en parte ganancial, en proporción a lo aportado por cada lado.

Si no es la vivienda familiar (por ejemplo, un piso alquilado), suele seguir siendo privativo, pero el otro cónyuge tiene derecho a que se le reintegre lo pagado con dinero ganancial.

En el divorcio se suele firmar una liquidación de gananciales para la parte ganancial y, si además hay cuotas privativas de los dos, una extinción de condominio. Muchas veces van en la misma escritura.

La hipoteca no cambia por el divorcio: para que el que sale deje de ser deudor hace falta el consentimiento del banco.

La regla clave: vivienda familiar comprada antes de la boda

El Código Civil dice que los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de empezar la sociedad de gananciales son privativos, aunque parte del precio aplazado se pague después con dinero ganancial. La excepción importante es la vivienda y el ajuar familiar: en ese caso la vivienda corresponde proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de sus aportaciones respectivas.

Dicho de forma sencilla:

Lo que se pagó antes de casarse (entrada y cuotas previas) es la parte privativa.

Lo que se pagó de hipoteca durante el matrimonio con dinero ganancial se convierte en parte ganancial, que es de los dos al 50 %.

Por eso, después de varios años de matrimonio, es frecuente que la vivienda acabe siendo, por ejemplo, un 40 % privativa de uno y un 60 % ganancial.

Tres situaciones típicas

Si además os casasteis en separación de bienes, no hay parte ganancial y lo que hay es un proindiviso puro: lo explicamos en extinción de condominio con separación de bienes.

Cómo calcular qué parte es privativa y qué parte es ganancial

No existe una fórmula única en la ley, pero en la práctica notarios y juzgados suelen trabajar así:

1. Suma lo pagado antes de la boda por cada uno: entrada, gastos de compra que se consideren parte del precio y cuotas de capital amortizadas hasta la fecha del matrimonio.

2. Suma el capital amortizado durante el matrimonio con dinero ganancial (nóminas, cuenta común).

3. Calcula el porcentaje de cada bloque sobre el precio total de compra.

4. Aplica esos porcentajes al valor actual del piso.

Hay matices que generan discusión: si los intereses cuentan o no, qué pasa con las amortizaciones anticipadas hechas con una herencia (dinero privativo) o con las reformas pagadas durante el matrimonio. Conviene tener todos los recibos del préstamo y los extractos bancarios.

Ejemplo orientativo

Marta compró un piso en 2014 por 200.000 €. Pagó 40.000 € de entrada y, hasta que se casó con Javier en 2017, amortizó 20.000 € de capital. Desde la boda, con sus nóminas en gananciales, han amortizado 60.000 € más. Quedan 80.000 € de hipoteca y el piso vale hoy 260.000 €.

Aportación privativa de Marta: 60.000 € sobre 200.000 €, es decir, un 30 %.

Aportación ganancial: 60.000 € sobre 200.000 €, es decir, otro 30 %, que es de los dos al 50 %.

El 40 % restante corresponde a la deuda que queda por pagar.

Si Marta se queda el piso y asume toda la hipoteca, una forma habitual de calcular lo que debe compensar a Javier es tomar el valor neto de la parte ganancial y dividirlo entre dos, teniendo en cuenta cómo se reparte la deuda pendiente. Hay varias formas de hacer este cálculo y cambian el resultado: pídelo por escrito a tu abogado o notario.

Cifras de ejemplo, no son un caso real. Para entender cómo se valora la compensación, lee cómo se calcula la compensación.

Impuestos

Liquidación de gananciales en el divorcio: las adjudicaciones a los cónyuges al disolver la sociedad conyugal suelen estar exentas de ITP y de la cuota gradual de AJD, siempre que se respeten las cuotas o el exceso se compense en dinero por ser la vivienda indivisible.

Extinción de condominio de las cuotas privativas: suele tributar por AJD sobre la parte adquirida, con el tipo de cada comunidad. Lo explicamos en AJD o ITP en la extinción de condominio. Si se hace dentro del convenio de divorcio, en algunos casos puede aplicarse también el tratamiento favorable del divorcio: consúltalo.

IRPF: el criterio general es que la disolución de gananciales y la extinción de condominio no generan ganancia patrimonial si cada uno recibe lo que le corresponde. Si hay excesos, sí podría haberla.

Plusvalía municipal: las adjudicaciones entre cónyuges en cumplimiento de una sentencia de divorcio no están sujetas, y se aplaza la plusvalía hasta una venta futura.

Deducción por vivienda habitual: si alguno se la aplicaba, revisa cómo queda tras el divorcio en deducción por vivienda habitual y extinción de condominio.

¿Y la hipoteca?

Aunque la vivienda fuera privativa de uno, si los dos firmasteis el préstamo, los dos seguís siendo deudores solidarios frente al banco. El divorcio, el convenio regulador o la escritura de liquidación no obligan al banco.

Para que el que sale quede liberado hace falta una novación que lo excluya, una subrogación a otro banco o una hipoteca nueva. Las comparamos en novación o hipoteca nueva y en extinción de condominio con hipoteca.

Uso de la vivienda y titularidad no son lo mismo

Que un juez atribuya el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges (por ejemplo, al que se queda con los hijos) no cambia quién es el propietario. Puedes tener tu parte privativa y no poder usar el piso durante años. Lo explicamos en extinción de condominio y uso de la vivienda familiar.

Pasos recomendados

1. Reúne la escritura de compra, la fecha de la boda y el cuadro de amortización de la hipoteca para separar lo pagado antes y después.

2. Pide la nota simple para ver cómo figura inscrita la vivienda.

3. Calcula los porcentajes privativo y ganancial con tu abogado o notario.

4. Habla con el banco para saber si aceptará que uno asuma solo la hipoteca.

5. Firma la escritura de liquidación de gananciales y, si hace falta, de extinción de condominio. Conoce la diferencia en liquidación de gananciales o extinción de condominio.

6. Liquida los impuestos e inscribe la escritura en el Registro.

Siguiente paso

¿Compraste el piso antes de casarte y no tienes claro qué te corresponde a ti o a tu ex, o si el banco te dejará quedarte con la hipoteca? Cuéntanos tu caso y te orientamos. Si estás empezando, lee la guía completa de la extinción de condominio y nuestro artículo sobre la extinción de condominio en un divorcio.