Extinción de condominio en un matrimonio con separación de bienes: cómo se hace, impuestos e hipoteca

Si te casaste en separación de bienes (es el régimen general en Cataluña, Baleares y otros territorios con derecho civil propio, y en el resto de España se pacta en capitulaciones) y comprasteis el piso a medias, la vivienda no es «ganancial»: es un proindiviso entre dos personas, igual que si fuerais hermanos o amigos. Por eso, cuando uno quiere quedarse con el piso, la herramienta es la extinción de condominio, no la liquidación de la sociedad de gananciales.

En esta guía te explicamos cómo funciona en tu caso, qué impuestos se pagan, qué pasa con la hipoteca y qué cambia si estáis en pleno divorcio.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. Los regímenes económicos matrimoniales, el ITP y el AJD dependen del derecho civil y de la normativa de cada comunidad autónoma. Antes de firmar, consulta con un notario, un abogado de familia o un asesor fiscal.

Resumen rápido

En separación de bienes, cada cónyuge es dueño de su porcentaje del piso según la escritura de compra (por ejemplo, 50 % y 50 %).

Para que uno se quede la vivienda se firma una escritura de extinción de condominio ante notario, y quien se la queda compensa al otro por su parte.

Fiscalmente suele tributar por AJD sobre la parte que se adquiere, siempre que el bien sea indivisible y la compensación se ajuste a la cuota del otro. Si hay exceso de adjudicación no justificado, puede tributar por ITP.

Si la extinción se hace dentro del convenio regulador de un divorcio, en algunos casos pueden aplicarse beneficios fiscales específicos; depende de la comunidad autónoma y de cómo se formule.

La hipoteca no cambia sola: el banco tiene que aceptar liberar al cónyuge que sale (novación, subrogación o hipoteca nueva).

Separación de bienes frente a gananciales: por qué importa

Te lo contamos con más detalle en liquidación de gananciales o extinción de condominio.

Ojo: que estéis casados en separación de bienes no significa que todo sea al 50 %. Mira la escritura de compra: puede que figure un 60/40 o que el piso esté solo a nombre de uno. Si está a nombre de uno solo, no hay condominio que extinguir.

Cómo se hace paso a paso

1. Revisa la escritura y la hipoteca

Comprueba los porcentajes de propiedad, quién figura como titular de la hipoteca y cuánto capital queda pendiente. Si necesitas ordenar la documentación, sigue nuestra lista de documentos para la hipoteca en la extinción de condominio.

2. Valorad el piso

Necesitáis un valor de mercado razonable. Es muy recomendable comprobar el valor de referencia catastral, porque Hacienda lo usará como mínimo, y si vais a pedir financiación el banco pedirá una tasación ECO.

3. Calculad la compensación

La regla básica: quien se queda el piso paga al otro el valor de su parte menos su parte de la deuda hipotecaria pendiente, si asume toda la hipoteca. Lo tienes explicado con ejemplos en cómo se calcula la compensación.

4. Hablad con el banco

Si hay hipoteca común, el que sale querrá quedar liberado. El banco estudiará si quien se queda puede asumir la cuota solo. Las opciones son la novación con liberación de un titular, la subrogación en otro banco o una hipoteca nueva. Las comparamos en novación o hipoteca nueva y en extinción de condominio con hipoteca.

5. Firma ante notario e impuestos

Se firma la escritura de extinción de condominio, normalmente el mismo día que la operación con el banco. Después se presenta el modelo 600 en la comunidad autónoma (por lo general, en 30 días hábiles) y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Impuestos en la extinción de condominio entre cónyuges en separación de bienes

Quien se queda el piso

Con carácter general paga AJD sobre el valor de la parte que adquiere. El tipo depende de la comunidad autónoma. Si la adjudicación genera un exceso que no encaja en los supuestos exentos, la Administración puede aplicar ITP, que suele ser bastante más caro. Revisa AJD o ITP en la extinción de condominio.

Quien sale del piso

En el IRPF, el criterio habitual de Hacienda es que la extinción de condominio en proporción a las cuotas no genera ganancia patrimonial, aunque hay matices si se actualizan valores o hay excesos. Sobre la plusvalía municipal, hay matices importantes. Lo explicamos en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Si lo hacéis dentro del divorcio

Cuando la adjudicación de la vivienda se recoge en el convenio regulador o en una sentencia de divorcio, algunas normas y criterios administrativos prevén un tratamiento fiscal más favorable para las adjudicaciones entre cónyuges. Su alcance en separación de bienes no es igual en todas las comunidades y depende de cómo se documente. Pregunta al notario o a tu asesor antes de decidir si lo hacéis en el convenio o en una escritura aparte.

Ejemplo orientativo

Marta y Jordi están casados en separación de bienes y compraron un piso al 50 %. Vale 240.000 € y quedan 100.000 € de hipoteca. Marta se queda el piso y asume toda la deuda.

Valor de la mitad de Jordi: 120.000 €.

Mitad de la deuda que asume Marta por él: 50.000 €.

Compensación a Jordi: 120.000 € − 50.000 € = 70.000 €.

Marta pagará AJD sobre el valor de la mitad que adquiere (según el tipo de su comunidad), y el banco tendrá que aceptar que ella quede como única titular. Si Marta no tiene ahorros para los 70.000 €, puede pedir una hipoteca nueva que incluya la compensación, siempre que su perfil lo permita. Te lo contamos en pagar la compensación sin hipoteca y en me deniegan la hipoteca.

Cifras de ejemplo, no son un caso real.

Errores frecuentes

1. Pensar que hace falta divorciarse. En separación de bienes se puede extinguir el condominio estando casados.

2. Olvidar la vivienda familiar. Si hay hijos y un juez ha atribuido el uso de la vivienda a uno, eso condiciona la operación. Lee extinción de condominio con uso de vivienda familiar.

3. Firmar sin la liberación del banco. Si el que sale sigue en la hipoteca, sigue respondiendo de la deuda aunque ya no sea dueño.

4. Declarar un valor bajo. Puede acabar en una comprobación de valores de Hacienda.

5. No mirar la deducción por vivienda habitual. Si alguno se la aplicaba, revisa qué pasa con la deducción.

Siguiente paso

¿Quieres saber si podrás asumir la hipoteca solo y cuánto te costará quedarte con el piso? Cuéntanos tu caso y te orientamos. Si estás empezando, lee la guía completa de la extinción de condominio y nuestro artículo sobre la extinción de condominio en un divorcio.

Si no os ponéis de acuerdo, cualquiera de los dos puede pedir la división judicial. Lo explicamos en extinción de condominio sin acuerdo.