Mi ex (o mi hermano) vive en el piso común y yo no: ¿puedo cobrarle un alquiler?

Respuesta corta: no hay una regla automática que obligue al copropietario que vive en el piso a pagarte un alquiler. Pero si usa la vivienda en exclusiva impidiéndote a ti usarla y sin un título que se lo permita (por ejemplo, una sentencia que le atribuya el uso), puedes pedirle por escrito una compensación y, sobre todo, tenerla en cuenta al negociar la extinción de condominio.

Pasa muchísimo: tras una ruptura o una herencia, uno se queda en la casa y el otro se va a pagar un alquiler en otra parte, mientras sigue siendo dueño de la mitad. Aquí te explicamos qué dice la ley en términos generales, cuándo tiene sentido reclamar y cómo encaja en la extinción de condominio.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. No es asesoramiento jurídico. Cada caso depende de vuestro título, de si hay convenio o sentencia de familia y de lo que podáis probar. Antes de reclamar o firmar, consulta con un abogado.

Resumen rápido

Cada copropietario puede usar la vivienda, siempre que no impida a los demás usarla también (artículo 394 del Código Civil).

Si uno la ocupa en exclusiva y te excluye, puede haber base para pedir una compensación por ese uso; no es automático y suele exigir haberlo reclamado.

Si el uso está atribuido por sentencia o convenio (vivienda familiar con hijos), en principio no puedes cobrarle un alquiler mientras dure esa atribución.

Los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, seguros) se reparten según las cuotas de propiedad, salvo pacto o resolución distinta.

La salida más práctica casi siempre es negociar todo junto en la extinción: compensación por la cuota, cuotas pagadas de más y uso exclusivo.

Qué dice la ley sobre usar un piso que es de los dos

Cuando dos o más personas son dueñas de un mismo piso, el Código Civil permite que cada una lo use «conforme a su destino» siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás usarlo según su derecho (artículo 394). Las decisiones de administración se toman por mayoría de cuotas (artículo 398), y cada copropietario debe contribuir a los gastos de conservación en proporción a su parte (artículo 395).

Traducido: que tu ex o tu hermano viva en el piso no es ilegal por sí mismo. El problema aparece cuando ese uso es exclusivo y excluyente: cambia la cerradura, no te deja entrar, o la situación hace imposible que tú también vivas allí. En esos casos, los tribunales han admitido en ocasiones que el copropietario excluido reclame una compensación por la privación del uso. Pero depende mucho de las pruebas y de las circunstancias, así que no lo des por hecho.

Cuando NO puedes cobrarle nada (o es muy difícil)

Vivienda familiar atribuida: si una sentencia de divorcio o separación (o un convenio aprobado por el juez) atribuye el uso a tu ex, normalmente con los hijos, ese uso tiene un título legal. Mientras dure, no puedes exigirle un alquiler por vivir allí. Si cambian las circunstancias (los hijos se independizan, por ejemplo), lo que procede es pedir la modificación de esas medidas. Más contexto en extinción con uso de vivienda familiar.

Pacto previo: si acordasteis que uno se quedaba en la casa a cambio de pagar más gastos, o gratis durante un tiempo, ese acuerdo pesa.

Tú te fuiste voluntariamente y nunca reclamaste: reclamar después meses o años de «alquiler» que nunca pediste es mucho más discutible que hacerlo desde que lo comunicas por escrito.

No te impide el uso: si tienes llaves y podrías entrar o vivir allí, es difícil hablar de exclusión.

Cómo reclamarlo bien

1. Pídelo por escrito (burofax o correo con acuse de recibo): explica que no puedes usar la vivienda, propone una cantidad mensual razonable o que se compense en la extinción, y fija una fecha. Ese requerimiento es la prueba de que lo reclamaste.

2. Documenta la exclusión: mensajes en los que se niega a darte acceso, cambio de cerradura, tu contrato de alquiler en otro sitio, empadronamientos.

3. Apóyate en un valor de mercado: un informe de una inmobiliaria o anuncios de pisos parecidos en la zona. Lo razonable es pedir, como mucho, la parte del alquiler que corresponde a tu cuota (si eres dueño del 50 %, la mitad de un alquiler de mercado), no el alquiler entero.

4. Si no hay respuesta, habla con un abogado sobre la reclamación judicial o sobre ir directamente a la división de la cosa común. Lo explicamos en extinción de condominio sin acuerdo.

Y los gastos, ¿quién los paga mientras tanto?

Aunque uno viva en el piso y el otro no, la regla general es que los gastos de conservación se reparten según la cuota de cada uno. Eso incluye normalmente la hipoteca (frente al banco, a menudo respondéis los dos de toda la deuda), el IBI, la comunidad y los seguros. Los consumos (luz, agua, gas, internet) suele pagarlos quien vive allí.

Si llevas tiempo pagando más de lo que te toca mientras el otro disfruta la casa, tienes dos créditos que puedes poner sobre la mesa a la vez: las cuotas pagadas de más y el uso exclusivo. Mira qué hacer si tu ex no paga su parte de la hipoteca y cómo repartir IBI, comunidad y gastos.

Cómo meterlo en la extinción de condominio

En la práctica, pocas personas pleitean solo por el «alquiler». Lo habitual es usarlo como argumento para ajustar la compensación cuando uno se queda el piso:

Si quien vive en el piso es quien se lo queda, puede aceptar pagarte algo más que el valor estricto de tu cuota, en reconocimiento del tiempo que lo ha usado en exclusiva.

Si te lo quedas tú, puedes proponer descontar de lo que le pagas una cantidad por ese uso.

Ejemplo orientativo (cifras inventadas solo para ilustrar el cálculo):

Valor del piso: 160.000 €. Sin hipoteca. Cuotas 50 % y 50 %.

Tu ex se queda el piso: en principio te debe 80.000 € por tu mitad.

Lleva 10 meses viviendo solo tras recibir tu requerimiento escrito; un alquiler parecido en la zona ronda los 700 € al mes, así que tu parte sería unos 350 € × 10 = 3.500 €.

Propuesta: compensación de 80.000 + 3.500 = 83.500 €.

Importante: cualquier ajuste debe figurar por escrito y firmado por los dos, con el desglose. Si la compensación se aparta mucho del valor de las cuotas sin explicación, puede tener efectos fiscales (por ejemplo, que Hacienda lo trate como un exceso de adjudicación o una donación). Revisa cómo se calcula la compensación y el exceso de adjudicación, y consulta con tu notario o asesor fiscal antes de firmar.

¿Y si alquilamos el piso a un tercero?

Si ninguno de los dos quiere vivir allí, otra opción es alquilarlo y repartir la renta según las cuotas mientras decidís. Hace falta acuerdo (o mayoría de cuotas) y conviene dejar claro quién gestiona y quién paga cada gasto. Ojo: si después uno quiere quedarse el piso, un inquilino con contrato en vigor complica la operación. Lo vemos en extinción de condominio con el piso alquilado. Las rentas cobradas tributan en el IRPF de cada propietario según su parte; tu asesor te dirá cómo declararlas.

Errores frecuentes

Cambiar tú la cerradura o entrar a la fuerza para «recuperar» tu mitad: puede volverse en tu contra.

Dejar de pagar tu parte de la hipoteca como castigo: el impago os perjudica a los dos ante el banco y la CIRBE.

Reclamar un alquiler entero cuando solo eres dueño de una parte.

No reclamar nada durante años y pretender cobrarlo todo de golpe al final.

Ignorar que hay una sentencia que atribuye el uso de la vivienda familiar.

Pactarlo de palabra y no ponerlo en la escritura de extinción.

Siguiente paso

¿Uno de los dos vive en el piso y no sabéis cuánto debería pagar el que se lo queda? Cuéntanos tu caso y te orientamos. Si estás empezando, lee la guía de la extinción de condominio y el artículo sobre extinción de condominio en un divorcio o entre hermanos.