Uso de la vivienda familiar y extinción de condominio tras el divorcio: ¿se puede vender o adjudicar el piso?

Es una de las situaciones más frecuentes después de una separación: el piso es de los dos al 50 %, pero la sentencia o el convenio regulador atribuyó el uso de la vivienda a uno de ellos, normalmente al que se queda con los hijos. El otro sigue siendo copropietario, a menudo sigue pagando media hipoteca… y no puede vivir allí.

La pregunta llega tarde o temprano: ¿puedo pedir la [extinción de condominio](/blog/que-es-la-extincion-de-condominio) aunque mi ex tenga el uso?, ¿puedo vender mi parte?, ¿cuánto vale un piso con el uso atribuido? En esta guía te lo explicamos.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. Cada sentencia y cada convenio regulador son distintos, y la tributación depende de la comunidad autónoma. No sustituye el asesoramiento de un abogado de familia, notario o asesor fiscal.

Resumen rápido

El uso no es la propiedad. Atribuir el uso de la vivienda a un excónyuge no cambia quién es dueño: los dos siguen siendo copropietarios según la escritura.

Se puede extinguir el condominio aunque haya uso atribuido. La forma más sencilla es que el que vive en la casa compre la parte del otro: el uso desaparece de forma natural porque ya es dueño de todo.

Si no hay acuerdo, el copropietario puede ejercer la acción de división, pero el derecho de uso se mantiene frente al que compre o se adjudique la vivienda mientras siga vigente.

Para vender o hipotecar una vivienda con uso atribuido hace falta el consentimiento de los dos o autorización judicial (artículo 96 del Código Civil).

El uso atribuido baja mucho el precio que pagaría un tercero, por eso casi siempre compensa negociar entre los excónyuges.

La hipoteca la siguen pagando los dos según su cuota de propiedad, viva quien viva en la casa.

Qué es la atribución del uso de la vivienda familiar

Cuando una pareja casada con hijos se separa o se divorcia, el juez (o el propio convenio regulador) decide quién se queda viviendo en el domicilio familiar. Según el artículo 96 del Código Civil, en la redacción vigente desde la reforma de 2021, si no hay acuerdo, el uso se atribuye a los hijos menores y al progenitor con quien convivan, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Si hay hijos con discapacidad, el uso puede prolongarse.

Si no hay hijos, o cuando ya son mayores, el juez puede atribuir el uso al cónyuge no titular (o al que tenga el interés más necesitado de protección) por un tiempo limitado, el que se fije prudencialmente.

Lo importante para la extinción de condominio:

1. El uso es un derecho a vivir en la casa, no una parte de la propiedad.

2. Es temporal: termina cuando se cumplen las condiciones de la sentencia (mayoría de edad de los hijos, plazo fijado) o si se modifica por un cambio de circunstancias.

3. Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, y si está inscrito afecta a cualquier comprador.

En parejas de hecho la situación es parecida cuando hay hijos menores: el juez de familia también puede atribuir el uso de la vivienda. Si es tu caso, revisa nuestra guía de extinción de condominio en pareja de hecho.

¿Se puede hacer la extinción de condominio si mi ex tiene el uso?

Sí. Hay tres caminos, de más a menos recomendable.

1. El que vive en la casa compra la parte del otro

Es la opción más limpia. El excónyuge que tiene el uso se adjudica el 100 % de la vivienda y compensa en dinero al otro por su mitad (o se queda con la hipoteca entera). Al ser dueño único, el problema del uso desaparece.

Suele exigir una hipoteca nueva o una novación para sacar al otro del préstamo. Lo explicamos en novación o hipoteca nueva y en extinción de condominio con hipoteca. Si el banco no lo concede, mira las alternativas cuando te deniegan la hipoteca.

2. El que no vive en la casa compra la parte del otro

También es posible, pero el uso sigue en vigor: aunque pase a ser dueño único, el excónyuge y los hijos pueden seguir viviendo allí hasta que se extinga el derecho. Tiene sentido cuando quien compra piensa en el largo plazo (por ejemplo, los hijos están cerca de la mayoría de edad) o cuando las partes pactan a la vez el fin del uso a cambio de un precio o una fecha de salida.

3. Vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero

Exige el acuerdo de los dos (o autorización judicial) y que quien tiene el uso renuncie a él en la venta. Si renuncia, el piso se vende libre y al precio de mercado. Si no renuncia, prácticamente nadie comprará una vivienda ocupada por un derecho de uso de duración incierta.

¿Y si no hay acuerdo? La acción de división

Cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se ponga fin a la comunidad (artículo 400 del Código Civil). El Tribunal Supremo ha declarado en varias sentencias que la atribución del uso no impide ejercer la acción de división. Pero hay una consecuencia clave: el derecho de uso sobrevive a la división. Quien se adjudique la vivienda en una subasta, o la compre, tendrá que respetarlo mientras siga vigente.

En la práctica, esto significa que:

La subasta de una vivienda con uso atribuido suele atraer pocas pujas y precios bajos.

El que tiene el uso puede acabar comprando la parte del otro muy barata en esa subasta.

El proceso es largo y caro (abogado, procurador, tasación pericial, subasta).

Por eso, la acción de división suele usarse como herramienta de presión para negociar, más que como solución. Tienes más detalle en extinción de condominio sin acuerdo.

¿Puedo vender solo mi mitad?

Legalmente puedes vender tu cuota de propiedad a un tercero, pero el comprador entrará en una vivienda que no puede usar y que comparte con tu ex. Los únicos interesados suelen ser fondos o inversores especializados que pagan muy por debajo del valor. Además, el otro copropietario puede tener derecho de retracto (comprar él tu parte en las mismas condiciones). Lo vemos en vender tu parte de un piso en proindiviso.

Cuándo se acaba el uso de la vivienda

El uso no es para siempre. Puede terminar o modificarse cuando:

Los hijos alcanzan la mayoría de edad (si el uso se concedió por ellos) o los hijos dejan de vivir en la casa.

Vence el plazo que fijó la sentencia (en matrimonios sin hijos o con hijos mayores).

Cambian las circunstancias de forma importante. Por ejemplo, el Tribunal Supremo considera desde 2018 que si el progenitor que tiene el uso convive en la vivienda con una nueva pareja, la casa deja de ser «vivienda familiar» y puede revisarse el uso.

Las partes pactan su fin en un nuevo convenio.

Si no hay acuerdo, el fin del uso se pide al juzgado mediante un procedimiento de modificación de medidas. Una vez extinguido el uso, la extinción de condominio o la venta se negocian en igualdad de condiciones.

Cómo afecta el uso al precio y a la compensación

Entre excónyuges, el precio de la mitad se pacta libremente, pero conviene partir de una referencia objetiva: la tasación ECO que pida el banco y el valor de referencia del Catastro, que es el que mira Hacienda.

El uso atribuido no reduce el valor fiscal, pero sí tiene peso en la negociación:

Si compra quien tiene el uso, el que sale suele aceptar algo menos que el 50 % del valor libre, porque sabe que un tercero pagaría mucho menos.

Si compra quien no tiene el uso, suele pedir un descuento por los años que no podrá usar la casa, o pactar a la vez una fecha de salida.

Hay que restar la hipoteca pendiente y, en su caso, ajustar lo que cada uno ha pagado de más desde la separación.

Puedes ver cómo hacer las cuentas en cómo se calcula la compensación.

Cuidado con Hacienda: si pactáis un precio muy inferior al valor de referencia, la diferencia puede generar problemas fiscales (comprobación de valores o incluso una posible donación encubierta). Consulta con un asesor antes de firmar.

¿Quién paga la hipoteca si mi ex vive en la casa?

Es la queja más habitual. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la cuota de la hipoteca de la vivienda familiar no es una «carga del matrimonio», sino una deuda de los copropietarios, que la pagan según su porcentaje de propiedad (normalmente al 50 %), con independencia de quién viva en el piso. Además, frente al banco ambos siguen respondiendo de toda la deuda.

Los gastos de la comunidad de propietarios y los suministros los suele asumir quien usa la vivienda; el IBI y las derramas extraordinarias depende de lo que diga el convenio. Si uno ha pagado la parte del otro, puede reclamárselo, y es un dato a tener en cuenta en la compensación final.

Impuestos: qué se paga

Divorcio con gananciales: si la vivienda se adjudica dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales, la adjudicación al cónyuge está exenta del ITP y AJD en la mayoría de los casos. Ver liquidación de gananciales o extinción de condominio.

Separación de bienes o pareja de hecho: extinción de condominio ordinaria, que normalmente tributa por AJD con el tipo de tu comunidad autónoma. Lo explicamos en AJD o ITP en la extinción de condominio.

Plusvalía municipal: no se paga en las transmisiones entre cónyuges a consecuencia de la nulidad, separación o divorcio, ni en la extinción de condominio que respeta las cuotas.

IRPF: la extinción de condominio que respeta las cuotas no genera ganancia patrimonial para el que sale. Más detalle en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Checklist antes de negociar

1. Sentencia o convenio regulador: comprueba a quién se atribuyó el uso, hasta cuándo y si dice algo sobre la venta o los gastos.

2. Nota simple del Registro: mira si el uso está inscrito y qué cargas tiene la vivienda.

3. Recibos de la hipoteca desde la separación: quién ha pagado qué.

4. Valor de referencia y, si vas a pedir hipoteca, una tasación.

5. Simulación de la compensación y de los impuestos según tu comunidad.

6. Si hay hijos menores, cualquier acuerdo que afecte a la vivienda familiar debe respetar su interés; el abogado valorará si hay que llevarlo al juzgado como modificación del convenio.

Calcula tu caso antes de firmar

Reúne la sentencia o el convenio, la nota simple, el valor de referencia y el saldo pendiente de la hipoteca. Con eso podrás saber cuánto compensar, si el banco te dará la hipoteca y qué impuesto pagar.

En Adjudica 2000 puedes estudiar tu caso y repasar paso a paso la guía de extinción de condominio. Si estás en pleno divorcio, empieza por nuestra guía de extinción de condominio en un divorcio.