Extinción de condominio con el piso alquilado: qué pasa con el inquilino y el contrato

Es más habitual de lo que parece: dos hermanos heredan un piso que ya estaba alquilado, o una expareja compró una vivienda de inversión y ahora uno quiere quedársela entera. La pregunta llega enseguida: ¿se puede hacer una extinción de condominio con un inquilino dentro? Sí. El alquiler no impide la extinción, pero cambia varias cosas prácticas: quién cobra la renta, qué pasa con la fianza, cómo se valora el piso, cómo se reparte el IRPF del año y qué mira el banco si hace falta hipoteca.

Esta guía lo explica en clave práctica para España en 2026. Si todavía no tienes claro qué es la figura, empieza por qué es la extinción de condominio.

El contrato de alquiler sigue vigente

La extinción de condominio no termina el contrato de arrendamiento. Hasta ahora el piso tenía varios arrendadores (todos los copropietarios); después de la escritura, el arrendador pasa a ser solo quien se adjudica el inmueble. El inquilino mantiene sus derechos: la misma renta, la misma duración y las mismas prórrogas que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y su contrato.

En la práctica, quien se queda el piso se subroga como único arrendador. No hace falta firmar un contrato nuevo, aunque sí conviene dejarlo por escrito.

Lo que no permite la extinción: echar al inquilino «porque ha cambiado el propietario»; subir la renta fuera de lo que diga el contrato y la ley; o cambiar unilateralmente condiciones como la duración o quién paga cada gasto.

Si quien se adjudica el piso quiere vivir en él, solo podrá recuperarlo por necesidad del arrendador si se cumplen los requisitos de la LAU y del propio contrato. No es automático: conviene revisarlo con un abogado antes de planificar una mudanza.

¿Tiene el inquilino derecho de tanteo o retracto?

La LAU reconoce al inquilino de vivienda derechos de tanteo y retracto cuando el piso se vende. Una extinción de condominio entre los propios copropietarios no es, en general, una venta a un tercero: uno de los comuneros pasa a tener el 100 % y compensa al resto. Por eso, en la mayoría de casos no se plantea el retracto del arrendatario.

Dos excepciones prácticas a vigilar. Si el contrato de alquiler incluye un pacto expreso sobre preferencias de compra, léelo antes de firmar. Si en lugar de una extinción lo que hacéis es vender a un tercero (o al propio inquilino), entonces sí entran en juego las reglas de la compraventa. Ver extinción de condominio vs compraventa.

En caso de duda, pregunta a la notaría: es una cuestión que revisa al preparar la escritura.

Cómo comunicarlo al inquilino

Aunque el contrato siga igual, el inquilino necesita saber a quién paga. Conviene:

1. Carta o burofax firmado por todos los copropietarios (también por los que salen) informando de la fecha de la escritura y de que el nuevo arrendador único es la persona adjudicataria.

2. Nuevo número de cuenta para la renta, con la fecha a partir de la cual se aplica.

3. Datos de contacto para incidencias y reparaciones.

4. Si el inquilino tenía domiciliados recibos de suministros o comunidad a nombre de los antiguos titulares, aclarar qué cambia.

Así evitas que el inquilino siga ingresando en la cuenta del que se ha ido y tengáis que andar devolviendo rentas.

Rentas del mes de la firma y gastos pendientes

El mes en que se firma suele generar dudas. Lo más limpio es pactarlo en la propia escritura o en un documento privado:

Las rentas devengadas hasta la fecha de la escritura se reparten según los porcentajes antiguos. Las rentas desde la firma corresponden al adjudicatario. IBI, comunidad, seguros y derramas aprobadas: decidid quién asume lo pendiente y si se descuenta de la compensación.

Si hay retrasos o impagos del inquilino anteriores a la firma, dejad claro si el derecho a reclamarlos se queda con todos o se cede al adjudicatario.

La fianza del alquiler

La fianza que entregó el inquilino es un dinero que habrá que devolverle al final del contrato. En muchas comunidades autónomas está depositada en un organismo público a nombre del arrendador o arrendadores.

En una extinción conviene comprobar dónde está depositada y a nombre de quién, actualizar el titular del depósito ante el organismo autonómico si tu comunidad lo exige, y tener en cuenta la fianza (y cualquier garantía adicional) al calcular la compensación: si la fianza la tenían repartida los copropietarios, quien se queda el piso asumirá la obligación de devolverla.

Ver cómo se calcula la compensación.

Valor del piso: el inquilino cuenta para el banco, no para el Catastro

Un piso alquilado puede valer menos en el mercado que uno vacío, sobre todo si el contrato tiene años por delante o una renta baja. Eso puede influir en el precio que pactáis entre vosotros y en la tasación ECO que pida el banco. Ver tasación ECO en la extinción.

Pero para los impuestos hay que tener presente el valor de referencia del Catastro, que no tiene en cuenta si hay inquilino. Si declaráis un valor inferior al de referencia, Hacienda puede tomar este último como mínimo. Ver valor de referencia catastral en la extinción.

Ejemplo orientativo: dos hermanos al 50 % con un piso alquilado. Valor de referencia: 160.000 €. Por la renta baja, acuerdan un precio de 140.000 €. Si uno se queda el piso, la compensación privada se calcula sobre 140.000 € (70.000 € al que sale), pero la base del impuesto puede acabar calculándose con el valor de referencia. Son cifras de ejemplo.

Impuestos: AJD, ITP y beneficios de vivienda habitual

La tributación de la extinción es la misma que sin inquilino. En una extinción proporcionada, en general, AJD (cuota gradual) sobre la base que aplique tu comunidad. Ver AJD o ITP en la extinción de condominio. Un exceso de adjudicación mal compensado puede tributar por ITP. Ver exceso de adjudicación.

La diferencia está en los beneficios fiscales: muchos tipos reducidos o bonificaciones autonómicas están pensados para la vivienda habitual del adquirente. Un piso alquilado a un tercero no es tu vivienda habitual, así que normalmente no podrás aplicarlos. Comprueba la normativa de tu comunidad antes de presentar el modelo 600.

Sobre plusvalía municipal e IRPF del que sale, el criterio es el mismo que en cualquier extinción: lo detallamos en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

IRPF de las rentas del año de la extinción

Los rendimientos del alquiler se declaran en el IRPF de cada titular según su porcentaje de propiedad. El año de la extinción hay un cambio a mitad de ejercicio.

Hasta la fecha de la escritura, cada copropietario declara su parte de las rentas y de los gastos deducibles. Desde la escritura, el adjudicatario declara el 100 %.

Guardad un desglose de rentas y gastos por fechas (IBI, comunidad, seguros, intereses, reparaciones) para que cada uno declare lo suyo y no haya duplicidades. Las reducciones por alquiler de vivienda dependen de la normativa vigente y del contrato: revísalas con tu asesor.

Si hay hipoteca o hace falta una nueva

Si el piso tiene hipoteca, el banco tiene que aceptar que salga quien se va (novación con liberación) o habrá que cancelarla con una hipoteca nueva. Ver extinción de condominio con hipoteca y novación o hipoteca nueva.

Con un piso alquilado hay dos matices. El banco puede valorar la renta como ingreso, pero normalmente solo una parte y con el contrato y las declaraciones de IRPF como prueba. Al no ser vivienda habitual, algunas entidades lo tratan como segunda vivienda o inversión, con condiciones distintas (financiación máxima, tipo de interés).

Prepara la documentación con antelación: documentos para la hipoteca de una extinción.

Pasos recomendados

1. Revisad el contrato de alquiler: duración, prórrogas, renta, fianza y cualquier pacto especial.

2. Consultad el valor de referencia del Catastro y, si hay hipoteca, pedid tasación.

3. Acordad el precio y la compensación, incluyendo fianza, rentas pendientes y gastos.

4. Si hace falta, gestionad con el banco la novación o la hipoteca nueva.

5. Firmad la escritura de extinción mencionando que el inmueble está arrendado.

6. Presentad el impuesto y comunicad el cambio al inquilino por escrito.

7. Actualizad la fianza, los recibos y el seguro, e inscribid en el Registro.

Si el piso en común no es el único, mira también extinción de condominio con varios inmuebles.

Errores frecuentes

Pensar que la extinción permite resolver el contrato del inquilino. No avisar al inquilino y que siga pagando al copropietario que salió. Olvidar la fianza al calcular la compensación. Declarar un valor muy inferior al de referencia porque «está alquilado». Aplicar bonificaciones de vivienda habitual a un piso arrendado. No repartir por fechas las rentas y gastos del año en el IRPF.

Siguiente paso

Si quieres ordenar tu caso completo (impuestos, hipoteca y banco), empieza por tu caso o sigue la guía paso a paso.

Aviso

Esta página es informativa (España, 2026) y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Los derechos del inquilino, los impuestos y las condiciones bancarias dependen de tu contrato, de tu comunidad autónoma y de los hechos concretos. Antes de firmar, consulta con tu notaría, abogado o asesor fiscal.