Partición de herencia o extinción de condominio: ¿adjudicar el piso a un heredero al repartir o hacerlo después?

Fallece un familiar, la herencia incluye un piso y sois varios herederos. Uno de vosotros quiere quedarse la vivienda y pagar a los demás su parte. Aquí aparece una duda muy habitual: ¿se le adjudica el piso directamente en la partición de la herencia, o se hereda a partes iguales y después se firma una extinción de condominio?

Las dos vías llevan al mismo resultado práctico (un solo propietario y los demás cobrados), pero no son iguales en número de escrituras, impuestos, plazos y riesgos. En esta guía te explicamos cómo funciona cada una y cuándo suele convenir más.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. La fiscalidad de herencias depende mucho de la comunidad autónoma, del parentesco y de cómo se redacte la escritura, y los criterios de Hacienda cambian. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal.

Resumen rápido

Vía 1: adjudicar en la partición. En la misma escritura de aceptación y partición de herencia, el piso se adjudica a un heredero y este compensa a los demás (con dinero de la herencia o propio). Una sola escritura.

Vía 2: heredar en proindiviso y extinguir después. Primero todos aceptan y se inscriben como copropietarios; más adelante se firma una extinción de condominio. Dos escrituras.

En ambas vías se paga el Impuesto de Sucesiones por lo heredado y, en su caso, la plusvalía municipal por el fallecimiento.

La vía 2 añade normalmente el impuesto de la extinción (AJD, entre el 0,5 % y el 2 % según la comunidad, en la mayoría de casos) y otra ronda de notaría y Registro.

El punto delicado de la vía 1 es el exceso de adjudicación: si se cumplen los requisitos del Código Civil (bien indivisible y compensación en dinero) no suele tributar como compraventa, pero conviene que la escritura lo justifique bien.

Sin acuerdo entre herederos, ninguna vía funciona por las buenas: queda la partición judicial o la extinción de condominio sin acuerdo.

Antes de nada: herencia, partición y condominio no son lo mismo

Cuando alguien fallece, sus bienes forman una herencia que todavía no es de nadie en concreto (herencia yacente). Los herederos tienen que aceptarla. Si son varios y no reparten, se crea una comunidad hereditaria: todos son dueños de todo el conjunto, en proporción a su cuota, sin que a nadie le pertenezca todavía un bien concreto.

La partición es el acto por el que esa comunidad se reparte y a cada heredero se le adjudican bienes concretos. El Código Civil (artículo 1051) dice que ningún coheredero está obligado a permanecer en la indivisión.

Si en la partición el piso se adjudica a todos por partes (por ejemplo, un tercio cada hermano), ya no hay comunidad hereditaria sobre él: hay un condominio normal, como el de cualquier pareja que compra a medias. Y para que se quede solo uno, hará falta una extinción de condominio. Lo contamos con detalle en extinción de condominio entre hermanos.

Vía 1: adjudicar el piso a un heredero en la partición

Cómo funciona

En la escritura de aceptación y partición de herencia se hace el inventario (bienes y deudas), se valora todo y se adjudican los bienes. Si hay suficiente dinero u otros bienes, el reparto puede cuadrar solo: un hermano se queda el piso y los otros, las cuentas y el resto.

Si no cuadra, el artículo 1062 del Código Civil permite que, cuando un bien sea indivisible o desmerezca mucho con la división (como una vivienda), se adjudique a uno solo a cambio de abonar a los demás el exceso en dinero.

Ejemplo

Herencia de 300.000 €: un piso valorado en 240.000 € y 60.000 € en el banco. Tres hermanos, a un tercio cada uno (100.000 €).

Ana se adjudica el piso (240.000 €). Le corresponden 100.000 €, así que recibe un exceso de 140.000 €.

Luis y Marta se reparten los 60.000 € del banco (30.000 € cada uno) y les faltan 70.000 € a cada uno.

Ana les paga 70.000 € a cada uno con dinero propio (ahorros o hipoteca) para compensar ese exceso.

Todo queda firmado en una sola escritura ante notario.

Impuestos en la vía 1

Sucesiones: cada heredero tributa por lo que le corresponde por herencia (su tercio, 100.000 € en el ejemplo), con las reducciones y bonificaciones de su comunidad autónoma.

Exceso de adjudicación: si se dan los supuestos del artículo 1062 del Código Civil (bien indivisible y compensación en metálico), la norma general es que no tributa por ITP como compraventa. Si no se dan (por ejemplo, había otra forma razonable de repartir o el exceso no se paga en dinero), Hacienda puede tratarlo como una transmisión y exigir ITP sobre el exceso. Lo explicamos en exceso de adjudicación en la extinción de condominio.

Plusvalía municipal: la genera el fallecimiento, y la pagan los herederos o quien se adjudica el inmueble según cómo se haga la partición. Plazo general: 6 meses, prorrogable hasta un año si se pide.

IRPF: quien recibe dinero en vez del piso, en principio, está recibiendo su parte de la herencia, no vendiendo nada. Aun así, si la valoración no es coherente con la declarada en Sucesiones, conviene revisarlo con un asesor.

Ventajas y riesgos de la vía 1

Ventajas: una sola escritura y una sola inscripción; normalmente no hay que pagar después el impuesto de la extinción; el piso queda desde el principio a nombre de quien se lo queda.

Riesgos: todos tienen que estar de acuerdo ya, dentro del plazo de Sucesiones; quien se queda el piso tiene que tener el dinero (o la hipoteca aprobada) para la firma; y la escritura tiene que justificar bien la indivisibilidad y el valor, para que el exceso no se recalifique como compraventa.

Vía 2: heredar en proindiviso y hacer después la extinción de condominio

Cómo funciona

Los herederos aceptan la herencia y se adjudican el piso por partes. Se liquida Sucesiones, se inscribe en el Registro a nombre de todos y el piso queda en condominio. Meses o años después, cuando uno tiene el dinero o se ponen de acuerdo, firman la extinción de condominio y uno compensa a los demás.

Impuestos en la vía 2

Sucesiones y plusvalía por la herencia, igual que en la vía 1.

Extinción de condominio: en la mayoría de comunidades tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), normalmente sobre el valor de la parte que se adquiere, con tipos que suelen ir del 0,5 % al 2 %. Algunas comunidades tienen reglas propias. Consulta AJD o ITP en la extinción de condominio y el modelo 600.

Plusvalía municipal en la extinción: con carácter general, la disolución de un condominio sin excesos no se considera transmisión a efectos de este impuesto. Lo vemos en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

IRPF de quien sale: puede aparecer una ganancia si el valor por el que se le paga es mayor que el valor por el que heredó (el declarado en Sucesiones). Si pasa poco tiempo y el valor es el mismo, normalmente no la hay.

Gastos: una segunda escritura, otra inscripción y, si hay hipoteca nueva, su tasación y gestoría. Repasa los gastos de notaría y Registro.

Ventajas y riesgos de la vía 2

Ventajas: da tiempo. Permite liquidar la herencia en plazo aunque no se haya decidido quién se queda el piso o aunque el interesado aún no tenga financiación.

Riesgos: pagar un impuesto más (AJD) y más gastos; si el piso sube de valor, la compensación será mayor; y si después no hay acuerdo, se pasa a un conflicto entre copropietarios (venta conjunta o acción de división).

Comparativa rápida

¿Cuándo suele convenir cada una?

Suele convenir adjudicar en la partición cuando ya sabéis quién se queda el piso, hay buen acuerdo entre todos y el adjudicatario tiene el dinero o una hipoteca aprobada antes de que venza el plazo de Sucesiones (6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si se pide en los 5 primeros meses).

Suele convenir heredar en proindiviso y extinguir después cuando aún no hay decisión, alguno necesita tiempo para conseguir financiación o el banco pide primero que la vivienda esté inscrita a nombre de los herederos. Aceptar en plazo evita recargos e intereses de Sucesiones, y la extinción se hace con calma.

Si quien se queda el piso necesita hipoteca, el banco puede financiar en cualquiera de las dos vías, pero tendrá que ver la escritura, la tasación y la situación de la herencia. Mira la documentación que pide el banco.

¿Y si hay un usufructo de por medio?

Es muy frecuente que el cónyuge viudo tenga el usufructo y los hijos la nuda propiedad. En ese caso el reparto se complica: hay que valorar el usufructo y decidir si se extingue, se conmuta o se mantiene. Lo explicamos en extinción de condominio con usufructo y nuda propiedad.

¿Qué pasa si los herederos no se ponen de acuerdo?

Antes de partir: se puede pedir un contador-partidor dativo (artículo 1057 del Código Civil, ante notario o letrado de la Administración de Justicia) o iniciar la división judicial de la herencia.

Después de heredar en proindiviso: cualquier copropietario puede ejercer la acción de división (artículo 400 del Código Civil). Si el piso no se puede dividir y nadie compra la parte de los demás, acaba en venta o subasta, normalmente por menos de su valor de mercado.

Por eso, si hay buena relación, merece la pena cerrar el acuerdo pronto y por escrito.

Errores frecuentes

Dejar pasar el plazo de Sucesiones mientras se discute quién se queda el piso.

Firmar la partición con un valor del piso inferior al valor de referencia catastral y recibir después una comprobación de valores. Ver valor de referencia catastral.

Pagar la compensación a los hermanos «en negro» o sin reflejarla en la escritura.

Adjudicar el piso a uno sin justificar que es indivisible, cuando había otros bienes con los que repartir.

Olvidar la hipoteca pendiente del fallecido: si existe, hay que hablar con el banco antes de repartir.

Pon números a tu caso

Calcula cuánto tendrías que pagar a los demás herederos, los impuestos aproximados y si te encaja una hipoteca en /caso, o repasa el proceso completo en la guía de extinción de condominio.

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