Vender tu parte de un piso en proindiviso: qué dice la ley y qué alternativas tienes

Compartes un piso con tu expareja, con tus hermanos tras una herencia o con un socio, y quieres salir. El otro copropietario no puede o no quiere comprarte tu parte, y aparece la pregunta: ¿puedo vender mi mitad a otra persona sin su permiso?

Sí, en general puedes. Pero vender una cuota indivisa a un tercero tiene reglas propias, como el derecho de retracto de comuneros, y casi siempre sale peor que otras vías. En esta guía repasamos qué dice la ley en España, qué precio puedes esperar, qué impuestos se pagan y qué alternativas conviene valorar antes. Si aún no conoces la figura principal, empieza por qué es la extinción de condominio.

¿Puedo vender mi parte sin el consentimiento del otro?

Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender, ceder o hipotecar su cuota sin pedir permiso a los demás. Lo que no puedes hacer es vender el piso entero ni una parte física concreta (por ejemplo, «mi habitación»), porque tu derecho es un porcentaje abstracto de toda la vivienda.

Además, el artículo 400 dice que nadie está obligado a permanecer en la comunidad: cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se ponga fin al proindiviso. Vender tu cuota es solo una de las formas de salir.

El derecho de retracto de comuneros

Si vendes tu parte a un tercero, los demás copropietarios tienen un derecho de retracto (artículos 1522 y 1524 del Código Civil): pueden subrogarse en el lugar del comprador y quedarse ellos con tu cuota por el mismo precio y condiciones.

El plazo para ejercerlo es de nueve días, que se cuentan desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el copropietario tuvo conocimiento de la venta.

El que retrae tiene que reembolsar al comprador el precio y los gastos legítimos de la compra. Si hay varios copropietarios que quieren retraer, lo hacen en proporción a su cuota.

En la práctica, esto significa que el comprador nunca está seguro de quedarse con la cuota hasta que pasa el plazo, y eso reduce aún más el número de interesados. Por transparencia y para evitar conflictos, lo recomendable es comunicar al otro copropietario el precio y las condiciones antes de firmar con un tercero.

¿Quién compra una mitad de un piso?

Pocos particulares. Comprar una cuota indivisa significa compartir la vivienda con un desconocido, no poder usarla libremente y, muchas veces, tener que acudir a un juicio de división para sacarle rendimiento. Además, es muy difícil conseguir una hipoteca para comprar solo una parte.

Por eso los compradores habituales son inversores o empresas especializadas en proindivisos, que suelen ofrecer un precio bastante inferior al valor proporcional de mercado porque asumen el riesgo, el tiempo y el coste de un posible juicio. Pide siempre varias ofertas por escrito y compáralas con lo que obtendrías vendiendo la vivienda entera.

Impuestos y gastos al vender tu cuota

IRPF del vendedor: declaras una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre lo que cobras y lo que te costó tu parte (o su valor al heredarla), con los gastos deducibles. Ver plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Plusvalía municipal: al ser una venta, en principio la paga el vendedor, salvo que no haya incremento de valor del suelo.

ITP del comprador: el comprador de una cuota a un tercero paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con el tipo de tu comunidad autónoma. Es una de las diferencias clave frente a la extinción de condominio, que normalmente tributa por AJD. Ver AJD o ITP en la extinción de condominio.

Hipoteca pendiente: si el piso tiene hipoteca, venderle tu cuota a un tercero no te libera del préstamo. Sigues siendo deudor ante el banco salvo que este acepte liberarte. Ver extinción de condominio con hipoteca.

Notaría y Registro: la escritura de compraventa y su inscripción tienen sus propios costes. Ver gastos de notaría y registro.

Alternativas antes de vender a un tercero

1. Que el otro copropietario se quede con todo (extinción de condominio)

Si el otro copropietario puede pagar tu parte, la extinción de condominio suele ser la opción más barata: tributa normalmente por AJD en lugar de ITP, la compensación se calcula sobre el valor real de la vivienda y, si hay hipoteca, se puede negociar con el banco tu salida del préstamo. Calcula la compensación en cómo se calcula la compensación y compara las dos figuras en extinción de condominio vs compraventa.

2. Vender el piso entero entre todos

Una vivienda completa se vende a precio de mercado y con muchos más compradores posibles, incluidos los que necesitan hipoteca. Después se reparte el dinero según el porcentaje de cada uno. Casi siempre obtienes más que vendiendo tu mitad por separado.

3. Venderle tu parte al otro copropietario

Es posible formalizarlo como compraventa en lugar de extinción, pero fiscalmente suele ser menos favorable. Revisa con la notaría qué figura encaja en tu caso.

4. Si no hay acuerdo: división judicial

Si el otro copropietario no quiere comprar ni vender, puedes pedir la acción de división de la cosa común. Como un piso no se puede dividir físicamente, lo habitual es que acabe en venta o subasta y se reparta el precio. Es más lento y caro, pero a menudo la simple amenaza de juicio desbloquea la negociación. Ver extinción de condominio sin acuerdo.

Ejemplo orientativo

Cifras de ejemplo, no corresponden a un caso real. Un piso sin hipoteca vale 200.000 € y es al 50 % de dos hermanos.

Extinción de condominio: el hermano que se queda paga unos 100.000 € de compensación y tributa por AJD sobre la parte que adquiere.

Venta del piso entero: cada uno recibe en torno a 100.000 € menos los gastos de venta.

Venta de la mitad a un inversor: si la oferta fuera, por ejemplo, de 65.000 €, el hermano que vende perdería unos 35.000 € frente a las otras opciones, y el inversor podría además acabar forzando la venta del piso.

Haz tus propios números en tu caso.

Errores frecuentes

Firmar con un comprador sin avisar al otro copropietario y llevarse la sorpresa de un retracto. Pensar que vender tu parte te saca de la hipoteca. Aceptar la primera oferta de una empresa de proindivisos sin comparar con la extinción o la venta conjunta. No revisar la nota simple ni la escritura de propiedad antes de negociar. Ver escritura de extinción de condominio.

Siguiente paso

Antes de vender tu mitad a un tercero, calcula cuánto te correspondería en una extinción de condominio en tu caso y sigue la guía paso a paso. Si compartes el piso con tus hermanos, mira también extinción de condominio entre hermanos, y si es tras una ruptura, extinción de condominio en un divorcio.

Aviso

Esta página es informativa (España, 2026) y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Los impuestos dependen de tu comunidad autónoma y de tu situación, y las cifras son de ejemplo. Antes de firmar, consulta con tu notaría o asesor.