Donar tu parte del piso o hacer extinción de condominio: diferencias, impuestos y cuál conviene

Cuando dos o más personas comparten un piso y una quiere quedárselo entero, hay dos caminos que la gente confunde a menudo: hacer una extinción de condominio (el que se queda el piso compensa al otro) o que el que sale done su parte sin cobrar nada. Sobre el papel parecen lo mismo, porque al final una sola persona es dueña de todo. En la práctica tributan de forma muy distinta, tienen efectos diferentes sobre la hipoteca y pueden tener consecuencias años después, por ejemplo en una herencia.

En esta guía comparamos las dos opciones y te explicamos cuándo suele convenir cada una.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. Los impuestos sobre donaciones y la extinción de condominio dependen mucho de la comunidad autónoma, del parentesco y del caso concreto. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal.

Resumen rápido

Extinción de condominio: el que se queda el piso paga una compensación al que sale. Normalmente tributa por AJD (actos jurídicos documentados) sobre la parte que se adquiere.

Donación: el que sale regala su parte. El que la recibe paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), y el que dona puede tener que declarar una ganancia patrimonial en el IRPF.

La donación puede salir muy barata entre padres e hijos o entre cónyuges en comunidades con bonificaciones altas, y muy cara entre hermanos, ex parejas o personas sin parentesco.

Donar tu parte no te saca de la hipoteca. Para dejar de ser deudor hace falta que el banco te libere, igual que en una extinción.

Una extinción de condominio sin compensación real puede ser tratada por Hacienda como una donación encubierta.

Qué es cada operación

Extinción de condominio

Es la forma de terminar con la copropiedad de un bien que no se puede dividir, como un piso. Uno de los copropietarios se adjudica la vivienda entera y compensa al resto por su parte, normalmente en dinero. Si no conoces bien la figura, empieza por qué es la extinción de condominio.

Donación de la cuota

El copropietario que sale transmite su porcentaje gratis al otro. Es un acto a título lucrativo: no hay precio ni compensación. Al ser un inmueble, la donación debe hacerse en escritura pública ante notario para que sea válida y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Comparativa de impuestos

Extinción de condominio: AJD

En la extinción, lo habitual es pagar AJD sobre el valor de la parte que adquiere el que se queda el piso. El tipo lo fija cada comunidad autónoma. Lo explicamos en detalle en AJD o ITP en la extinción de condominio y en el modelo 600. Ojo a los casos de exceso de adjudicación, que pueden pasar a tributar por ITP.

Donación: ISD para el que recibe

En la donación, el que recibe la parte paga el Impuesto sobre Donaciones. La cuantía cambia muchísimo según dos factores:

1. Parentesco. La ley clasifica a los beneficiarios en grupos. Hijos, padres y cónyuges están en los grupos de parentesco más cercano; los hermanos están en un grupo intermedio; las ex parejas y las parejas de hecho no equiparadas suelen tributar como extraños.

2. Comunidad autónoma. Algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, aplican bonificaciones muy altas en donaciones entre padres e hijos y entre cónyuges, siempre que se cumplan sus requisitos (por ejemplo, escritura pública). Otras apenas bonifican.

Por eso una misma donación de media vivienda puede costar poco entre una madre y su hija en una comunidad y varios miles de euros entre dos hermanos en otra.

Donación: IRPF y plusvalía para el que dona

Aunque no cobre nada, el que dona transmite un bien. Si el valor actual de su parte es mayor que lo que le costó, tiene una ganancia patrimonial que debe incluir en su declaración de la renta. Además, en las transmisiones gratuitas la plusvalía municipal la paga el que recibe el inmueble. Más detalle en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

¿Y la hipoteca?

Este es el error más frecuente. Donar tu parte del piso no te libera de la hipoteca. El préstamo es un contrato con el banco y seguirás siendo deudor aunque ya no seas propietario. Para salir de la deuda hace falta que el banco acepte la novación con liberación o que el que se queda firme una hipoteca nueva, exactamente igual que en una extinción de condominio. Lo explicamos en extinción de condominio con hipoteca y en novación o hipoteca nueva.

Además, si en la donación el que recibe asume la deuda hipotecaria del que dona, la operación deja de ser totalmente gratuita: la parte de deuda asumida se considera una contraprestación y puede tributar como transmisión onerosa. Es un supuesto que conviene revisar con el notario antes de firmar.

Extinción «sin compensación»: cuidado

A veces se plantea hacer una extinción de condominio en la que el que sale no cobra nada, para pagar solo AJD. Si no hay compensación real, Hacienda puede considerar que en realidad se trata de una donación y reclamar el Impuesto sobre Donaciones, con recargos e intereses. Lo mismo puede pasar si la compensación declarada es muy inferior al valor real de la parte. Para fijar un importe razonable, mira cómo se calcula la compensación y el valor de referencia catastral.

Otras diferencias que importan

Herencia futura. Lo donado a un hijo puede tener que computarse en la herencia del donante para calcular las legítimas de los demás herederos. En una extinción con compensación no hay ese efecto, porque el que sale ya cobró.

Revocación. Una donación puede revocarse en casos tasados por el Código Civil (por ejemplo, ingratitud grave). La extinción de condominio con compensación no se revoca por esos motivos.

Liquidez. En la extinción, el que se queda necesita dinero o financiación para pagar la compensación. En la donación no, aunque tendrá que pagar el ISD y los gastos de notaría y Registro.

Gastos de notaría y Registro. Son parecidos en ambos casos. Los detallamos en gastos de notaría y registro.

¿Cuándo conviene cada opción?

Suele convenir la extinción de condominio cuando:

los copropietarios son hermanos, ex parejas o personas sin parentesco cercano, porque la donación tributaría con poca o ninguna bonificación;

el que sale quiere o necesita cobrar su parte;

hay hipoteca y de todos modos hay que reorganizarla con el banco.

Ver también extinción de condominio entre hermanos y en un divorcio. Si el piso es ganancial, compara también la liquidación de gananciales.

Puede convenir la donación cuando:

es entre padres e hijos o entre cónyuges en una comunidad con bonificaciones altas;

el que sale no quiere cobrar y la intención real es ayudar al otro;

no hay hipoteca pendiente o el banco ya ha aceptado liberar al que sale.

En cualquier caso, lo prudente es pedir al notario o a un asesor fiscal un cálculo de las dos opciones con los datos reales: comunidad autónoma, parentesco, valor de la vivienda y precio de compra.

Ejemplo orientativo

Dos hermanos tienen un piso al 50 % con un valor de 200.000 euros y sin hipoteca. Uno quiere quedárselo.

Con extinción de condominio: paga 100.000 euros a su hermano y liquida AJD sobre esa mitad. Con un tipo del 1,5 %, unos 1.500 euros, más notaría y Registro.

Con donación: el hermano que recibe no paga nada a su hermano, pero liquida el ISD sobre 100.000 euros como hermano, que en muchas comunidades supone varios miles de euros. El que dona puede tener además una ganancia patrimonial en su IRPF, y el que recibe paga la plusvalía municipal.

Las cifras son solo un ejemplo: el resultado real depende de la comunidad autónoma y del caso.

Siguiente paso

Si estás decidiendo entre donar tu parte o hacer una extinción de condominio y hay hipoteca de por medio, cuéntanos tu caso y te orientamos sobre las opciones para que uno se quede el piso: envía tu caso. Si estás empezando, lee primero la guía de la extinción de condominio.