Extinción de condominio con un copropietario no residente: NIE, poder, retención del 3 % y modelo 210

Cada vez es más habitual: dos hermanos heredan un piso y uno vive en Alemania; una pareja compra juntos y, tras separarse, uno se va a trabajar a Londres o vuelve a su país. Cuando llega el momento de hacer la extinción de condominio, el copropietario que vive fuera plantea dudas que no aparecen en una operación entre residentes: cómo firma, qué documento necesita, si hay que retenerle parte del dinero y qué tiene que declarar a Hacienda.

En esta guía repasamos los pasos y los impuestos cuando uno de los copropietarios es no residente fiscal en España.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. La tributación de los no residentes depende del país de residencia y de los convenios para evitar la doble imposición, y los criterios de Hacienda pueden cambiar. No sustituye el asesoramiento de un notario o un asesor fiscal especializado en no residentes.

Resumen rápido

No residente fiscal es, en general, quien pasa más de 183 días al año fuera de España y no tiene aquí el centro de sus intereses. Puede ser español o extranjero.

Para firmar ante notario en España, el extranjero necesita NIE. Un español que vive fuera firma con su DNI o pasaporte.

Si no puede venir, puede firmar en el consulado de España de su país o dar un poder notarial (con apostilla si se otorga ante un notario extranjero).

Cuando un no residente transmite un inmueble en España a cambio de dinero, el que adquiere tiene que retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211. En la extinción de condominio el criterio práctico varía: pregunta al notario y al asesor antes de firmar.

El no residente declara la operación con el modelo 210. Si la extinción respeta las cuotas, normalmente no hay ganancia y puede recuperar lo retenido.

El impuesto de la escritura (normalmente AJD) lo paga quien se queda la vivienda, igual que entre residentes.

¿Quién cuenta como no residente?

La residencia fiscal no depende de la nacionalidad, sino de dónde vives. Según la Ley del IRPF, eres residente en España si permaneces más de 183 días del año natural en territorio español o si aquí está el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. También se presume residencia si tu cónyuge no separado y tus hijos menores residen en España.

Si no cumples esos criterios, tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por las rentas que obtienes en España, incluida tu parte del piso. Para aplicar un convenio de doble imposición conviene tener un certificado de residencia fiscal emitido por la Hacienda de tu país.

Paso 1: identificación (NIE, DNI o pasaporte)

Extranjero: necesita el NIE (Número de Identidad de Extranjero) para cualquier escritura en España. Si heredó o compró hace años, probablemente ya lo tiene; si no, se puede pedir en el consulado español de su país o, en España, en la Policía Nacional.

Español que vive fuera: firma con su DNI o pasaporte en vigor. No necesita NIE, aunque sea no residente fiscal.

Sin identificación fiscal válida el notario no puede autorizar la escritura, así que es lo primero que hay que tener resuelto.

Paso 2: cómo firma el copropietario que vive fuera

Hay tres opciones:

1. Viajar a España y firmar en la notaría con el resto. Es lo más sencillo si coincide con un viaje.

2. Firmar en el consulado de España de su país de residencia. Los consulados ejercen funciones notariales: puede otorgar ahí un poder a favor de otra persona o, en algunos casos, comparecer en la propia escritura. El poder consular no necesita apostilla.

3. Poder ante un notario extranjero con apostilla de La Haya (si el país es firmante del Convenio) y, si no está en español, traducción jurada. El notario español revisará que el poder sea suficiente para la operación.

El poder debe ser específico: identificar la vivienda, autorizar a extinguir el condominio, fijar o permitir fijar la compensación, cobrarla y, si hace falta, firmar ante el banco. Lo explicamos en detalle en extinción de condominio con poder notarial.

Paso 3: la compensación y la cuenta bancaria

En la escritura se identifican los medios de pago (transferencia, cheque bancario). Si el no residente cobra en una cuenta extranjera, es normal pagar por transferencia y que el notario lo deje reflejado. Ten en cuenta comisiones y plazos de las transferencias internacionales.

La compensación se calcula igual que entre residentes: valor del piso, porcentaje de cada uno e hipoteca pendiente. Lo vemos en cómo se calcula la compensación. Para fijar el valor, parte del valor de referencia del Catastro y, si hay hipoteca nueva, de la tasación ECO.

Paso 4: la retención del 3 % (modelo 211)

El artículo 25.2 de la Ley del IRNR dice que, cuando un no residente sin establecimiento permanente transmite un inmueble situado en España, el adquirente está obligado a retener el 3 % de la contraprestación e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma. Si no lo hace, el propio inmueble queda afecto al pago de esa cantidad.

¿Se aplica en la extinción de condominio? La norma está pensada para ventas y no menciona de forma expresa la extinción, y la extinción que respeta las cuotas no se considera una ganancia patrimonial. Aun así, en la práctica muchas notarías y asesores recomiendan practicar la retención cuando el no residente recibe dinero por su parte, para que el que se queda la vivienda no asuma ningún riesgo. Por eso:

Pactadlo antes de firmar y dejadlo escrito en la escritura: si se retiene, se descuenta de la compensación y el adquirente presenta el modelo 211.

Si se retiene, el no residente no lo pierde: lo recupera al presentar el modelo 210 si no hay ganancia.

Si no hay compensación en dinero (por ejemplo, uno asume toda la hipoteca a cambio de la mitad), consulta con el asesor qué base usar.

Paso 5: el modelo 210 del no residente

El no residente declara la operación con el modelo 210 dentro de los tres meses siguientes a que termine el plazo de un mes del modelo 211 (en la práctica, unos cuatro meses desde la firma).

Si la extinción respeta las cuotas (cada uno recibe exactamente su porcentaje), en general no hay ganancia patrimonial, como explicamos en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso. El 210 sirve entonces para solicitar la devolución del 3 % retenido.

Si hay ganancia (porque se valora por encima de lo que costó o hay exceso de adjudicación), tributa al tipo de no residentes para ganancias patrimoniales, actualmente el 19 %, y se descuenta lo ya retenido.

Revisa el convenio de doble imposición con tu país y declara también la operación allí si corresponde.

Mientras el no residente sea copropietario de un piso que no alquila, además tiene que declarar cada año la imputación de rentas inmobiliarias con el modelo 210. Tras la extinción, deja de hacerlo, así que conviene cerrar ese año con su asesor.

Paso 6: impuestos de quien se queda la vivienda

Para el que se adjudica el piso no cambia nada por el hecho de que el otro viva fuera:

Paga normalmente AJD (o ITP si hay exceso de adjudicación no inevitable) con el modelo 600 de su comunidad autónoma. Ver AJD o ITP en la extinción de condominio y modelo 600 en la extinción de condominio.

La plusvalía municipal no suele devengarse en la extinción que respeta las cuotas.

Paga los gastos de notaría y registro según lo que pactéis.

Si además es él quien es no residente y se queda la casa, el banco le pedirá más documentación y suele financiar un porcentaje menor del valor. Revisa novación o hipoteca nueva y extinción de condominio con hipoteca.

La hipoteca: sacar al no residente del préstamo

Si el que vive fuera es cotitular de la hipoteca, la extinción del condominio no le libera del préstamo: para eso hace falta que el banco acepte la subrogación o una novación. Muchos bancos piden documentación adicional al no residente (o la firma de su poder), así que conviene empezar la gestión con tiempo. Si el banco no lo acepta, mira las alternativas cuando te deniegan la hipoteca.

Checklist para no residentes

1. NIE (extranjeros) o DNI/pasaporte en vigor (españoles).

2. Certificado de residencia fiscal del país donde vive.

3. Poder consular o notarial con apostilla y traducción, si no viaja.

4. Cuenta bancaria para cobrar la compensación.

5. Acuerdo por escrito sobre la retención del 3 % y quién presenta el modelo 211.

6. Asesor para el modelo 210 (y la declaración en su país).

7. Si hay hipoteca, conformidad del banco para liberarle del préstamo.

Si el piso es heredado, revisa también nuestra guía de extinción de condominio entre hermanos.

Calcula tu caso antes de firmar

Reúne la escritura, el valor de referencia, el saldo de la hipoteca y la documentación del copropietario que vive fuera. Con eso podrás saber cuánto compensar, si el banco te dará la hipoteca y qué impuestos y retenciones aplicar.

En Adjudica 2000 puedes estudiar tu caso y repasar paso a paso la guía de extinción de condominio.