Extinción parcial de condominio: qué pasa cuando solo sale uno de varios copropietarios

Tres hermanos heredan un piso y uno quiere su dinero; cuatro amigos compraron un apartamento en la playa y uno se quiere desvincular. Los demás quieren seguir juntos como propietarios. Es lo que se suele llamar extinción parcial de condominio: un copropietario sale, recibe una compensación y el resto continúa en proindiviso.

Parece lo mismo que una extinción de condominio normal, pero fiscalmente puede ser muy distinto. En esta guía te explicamos por qué y qué opciones tenéis.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. La tributación de la extinción parcial depende de los criterios de Hacienda, de cada comunidad autónoma y de la jurisprudencia, que pueden cambiar. No sustituye el asesoramiento de un notario o un asesor fiscal.

Resumen rápido

Hay extinción total cuando el condominio desaparece: el bien queda en manos de una sola persona (o se divide en bienes independientes).

Hay extinción parcial (también llamada disolución parcial subjetiva) cuando sale un copropietario pero los demás siguen siendo copropietarios del mismo bien.

En la extinción total con compensación, lo normal es tributar por AJD (actos jurídicos documentados). En la parcial, Hacienda suele entender que la comunidad no se extingue y lo trata como una compraventa de cuota, que tributa por ITP (transmisiones patrimoniales), con un tipo mucho más alto.

Es un tema discutido: hay resoluciones y sentencias con criterios distintos. Pide una valoración fiscal antes de firmar.

Si hay hipoteca, la salida del copropietario no le libera del préstamo si el banco no lo acepta.

Extinción total y extinción parcial: la diferencia clave

Según el Código Civil (artículos 400 y siguientes), ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir su división. Cuando el bien es indivisible, como una vivienda, se adjudica a uno de ellos, que compensa en dinero a los demás. Eso es la extinción de condominio «de manual»: al final solo queda un propietario.

En la extinción parcial pasa otra cosa. Imagina un piso de tres hermanos al 33,33 %. Sale Ana y Luis y Marta se quedan su parte, cada uno al 50 %. Ana deja de ser copropietaria, pero la comunidad sigue existiendo entre Luis y Marta. Por eso muchos notarios y Hacienda lo ven más como una venta de la cuota de Ana a sus hermanos que como una disolución.

Hay un segundo tipo, la extinción parcial objetiva: cuando hay varios inmuebles en común y se reparte solo alguno. Lo vemos en extinción de condominio con varios inmuebles.

Impuestos: por qué puede salir mucho más cara

Extinción total: AJD

En una extinción total que respeta las cuotas, el que se queda el bien paga normalmente AJD sobre el valor de la parte que recibe (entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, aproximadamente). Lo explicamos en AJD o ITP en la extinción de condominio.

Extinción parcial: ITP, en general

La Dirección General de Tributos y muchas comunidades autónomas consideran que, si la comunidad no desaparece, no hay una verdadera extinción, sino una transmisión de cuota entre copropietarios. Eso tributa por ITP, que en vivienda suele estar entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma, y lo pagan los que adquieren la cuota.

Ejemplo orientativo: si la cuota de Ana vale 60.000 €, la diferencia puede ser de unos 600–900 € con AJD frente a 3.600–6.000 € con ITP.

Hay que matizar que los tribunales no siempre han seguido ese criterio y que algunas comunidades lo aplican de forma distinta. Por eso:

No des por hecho que pagarás AJD solo porque la escritura diga «extinción de condominio».

Pide al notario o a tu asesor que revise cómo lo está calificando tu comunidad autónoma ahora.

Presenta el impuesto con el modelo 600 en plazo (normalmente un mes desde la firma).

IRPF y plusvalía municipal

Para el que sale, si se trata como venta de cuota, puede haber ganancia patrimonial en el IRPF si recibe más de lo que le costó (o de lo que valía cuando heredó), y puede devengarse plusvalía municipal por su parte. En la extinción total que respeta las cuotas, en cambio, normalmente no hay ganancia. Lo explicamos en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Alternativas que conviene valorar

1. Extinción total y nueva situación: que uno solo se quede todo el bien y compense a todos. Fiscalmente suele ser más favorable, pero exige que una persona pueda asumir el pago (y la hipoteca).

2. Venta de la cuota a un tercero o a los demás: si de todas formas tributa como compraventa, a veces es más claro plantearlo así desde el principio. Recuerda que los demás copropietarios tienen derecho de retracto si la cuota se vende a un extraño. Lo vemos en vender tu parte de un piso en proindiviso.

3. Donación de la cuota: sin compensación, tributa por el Impuesto sobre Donaciones, con bonificaciones muy distintas según la comunidad autónoma.

4. Vender el piso entero y repartir el dinero: si nadie puede o quiere comprar, es la salida más limpia.

5. Acción de división judicial: si no hay acuerdo, cualquiera puede pedirla. Ver extinción de condominio sin acuerdo.

¿Y la hipoteca?

Si el piso tiene hipoteca y el que sale es cotitular, firmar su salida de la propiedad no le saca del préstamo. Los que se quedan tienen que pedir al banco una subrogación o novación para liberarle, y el banco estudiará si pueden pagar la cuota sin él. Revisa novación o hipoteca nueva y extinción de condominio con hipoteca.

Cómo calcular la compensación

Se calcula igual que en cualquier extinción: valor del inmueble por el porcentaje del que sale, menos la parte de hipoteca pendiente que asumen los demás. Puedes partir del valor de referencia del Catastro y ver el detalle en cómo se calcula la compensación.

Si los que se quedan no adquieren a partes iguales (por ejemplo, uno compra el 25 % y otro solo el 8,33 %), dejadlo muy claro en la escritura, porque cambia lo que paga cada uno de impuesto y las nuevas cuotas en el Registro.

Checklist antes de firmar

1. Confirmar si la operación es total o parcial (¿queda más de un propietario?).

2. Pedir al asesor cómo tributa en tu comunidad: AJD o ITP.

3. Calcular la compensación y las nuevas cuotas de cada uno.

4. Si hay hipoteca, conformidad del banco para liberar al que sale.

5. Revisar el IRPF y la plusvalía municipal del que sale.

6. Reunir escrituras, nota simple, recibo del IBI y certificado de la comunidad. Ver la escritura de extinción de condominio.

Calcula tu caso antes de firmar

Antes de ir al notario, reúne el valor del inmueble, los porcentajes de cada uno y el saldo de la hipoteca. Con eso podrás comparar si os conviene una extinción parcial, una total o vender.

En Adjudica 2000 puedes estudiar tu caso y repasar paso a paso la guía de extinción de condominio. Si el piso es heredado, mira también la extinción de condominio entre hermanos.