Vender el piso después de la extinción de condominio: fecha y valor de adquisición, IRPF y plusvalía

Hiciste una extinción de condominio, te quedaste el piso entero y pagaste a tu hermano o a tu ex pareja su parte. Pasan unos años y decides vender. Es en ese momento cuando aparecen las dudas: ¿qué fecha de compra pongo en la declaración de la renta?, ¿cuenta lo que pagué de compensación?, ¿la plusvalía municipal se calcula desde la extinción o desde la compra original?

Equivocarse aquí sale caro, porque es fácil pagar de más (si olvidas sumar la compensación y los impuestos de la extinción) o pagar de menos y recibir una paralela de Hacienda (si tomas como valor de compra el valor total de la escritura de extinción). En esta guía lo explicamos paso a paso.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. El cálculo concreto depende de tus escrituras, de tu comunidad autónoma, de tu ayuntamiento y del criterio vigente de la Dirección General de Tributos. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal, notario o abogado.

Resumen rápido

La extinción de condominio no es una compra nueva del piso entero: Hacienda la considera una operación que concreta lo que ya era tuyo.

Para el IRPF, la parte que ya tenías conserva su fecha y su valor de adquisición originales.

La parte que recibiste en la extinción se suma con lo que pagaste de compensación más los gastos e impuestos de esa escritura (AJD, notaría, Registro, gestoría).

La plusvalía municipal de la venta suele calcularse desde la fecha de adquisición original, porque en la extinción normalmente no se devengó.

Si es tu vivienda habitual, puedes evitar tributar por la ganancia reinvirtiendo en otra vivienda habitual o si tienes más de 65 años.

Guarda todas las escrituras y justificantes: la compra original, la extinción, el modelo 600 y las facturas.

Por qué la extinción no «reinicia» la fecha de compra

Según el criterio habitual de Hacienda y de los tribunales, la extinción de condominio es una operación especificativa de derechos: cada copropietario ya era dueño de una parte de todo el piso, y la extinción solo concreta ese derecho en una persona. Por eso, para quien sale, en general no hay ganancia patrimonial si la compensación respeta su cuota (lo vimos en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso), y para quien se queda no hay una compra nueva del 100 %.

La consecuencia práctica, cuando vendes más tarde, es que no puedes usar como valor de adquisición el valor total que aparece en la escritura de extinción, pero tampoco debes quedarte solo con el precio de la compra original.

Cómo calcular la ganancia en el IRPF al vender

La fórmula general es la misma que en cualquier venta de inmueble:

Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición

Valor de transmisión

Es el precio de venta menos los gastos que paga el vendedor: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, notaría o certificados que te correspondan.

Valor de adquisición

Aquí está la clave. Se forma sumando:

1. Tu parte original: el precio que pagaste en su día por tu porcentaje, más tu parte de los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, Registro, gestoría).

2. La parte adquirida en la extinción: la compensación que pagaste al otro copropietario, más los gastos e impuestos de la escritura de extinción (AJD del modelo 600, notaría, Registro, gestoría y, si la hubo, la tasación).

3. Mejoras: obras que aumentaron el valor del piso (no las reparaciones ni el mantenimiento), con factura.

Si el piso estuvo alquilado, hay que restar las amortizaciones que te dedujiste en la renta durante esos años.

¿Y la fecha de adquisición?

Tu parte original mantiene su fecha de compra original. Sobre la fecha de la parte que recibiste en la extinción hay matices en las consultas de la Dirección General de Tributos según cómo se hiciera la operación (por ejemplo, si hubo exceso de adjudicación). Hoy la fecha importa sobre todo para dos cosas: los coeficientes de abatimiento de bienes comprados antes de 1995 y el cómputo de los tres años de vivienda habitual. Si alguno de los dos te afecta, conviene que un asesor lo revise con tus escrituras.

Ejemplo orientativo

Ana y Luis compraron un piso en 2012 por 160.000 euros, gastos incluidos, al 50 %. En 2026 hacen una extinción de condominio: Ana se queda el piso y paga a Luis 100.000 euros de compensación, más unos 2.500 euros de AJD, notaría y Registro. En 2030 Ana vende el piso por 230.000 euros y paga 6.000 euros de inmobiliaria y otros gastos de venta.

Valor de transmisión: 230.000 − 6.000 = 224.000 euros

Valor de adquisición: 80.000 (su mitad de 2012) + 100.000 (compensación) + 2.500 (gastos de la extinción) = 182.500 euros

Ganancia patrimonial: 224.000 − 182.500 = 41.500 euros

Esa ganancia va a la base del ahorro del IRPF. Con la escala estatal y autonómica general de 2026 (19 % hasta 6.000 euros y 21 % de 6.000 a 50.000 euros), saldrían unos 8.600 euros de IRPF, salvo que pueda aplicar una exención.

Fíjate en los dos errores típicos:

Si Ana hubiera puesto como valor de adquisición solo los 80.000 euros de 2012, la ganancia saldría en 144.000 euros y pagaría mucho más de lo debido.

Si hubiera puesto el valor total de la escritura de extinción (por ejemplo, 200.000 euros), declararía una ganancia más baja de la real y se expondría a una liquidación con recargos e intereses.

Las cifras son solo un ejemplo: el resultado real depende de tus escrituras y de tu caso.

Exenciones que pueden evitar el IRPF

Reinversión en vivienda habitual

Si el piso que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia puede quedar exenta en la parte reinvertida. Ojo: si para comprar la nueva vivienda usas una hipoteca, lo que cuenta es el importe reinvertido, no solo el dinero propio. Se considera vivienda habitual, en general, la que has habitado de forma continuada al menos tres años, salvo excepciones como separación, divorcio, traslado laboral u otras circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio.

Mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta aunque no reinviertas.

Deducción por vivienda habitual

Si te aplicabas la deducción por vivienda habitual del régimen transitorio y luego reinviertes, revisa con tu asesor cómo afecta la venta, porque las reglas son estrictas.

Plusvalía municipal en la venta

La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo y la paga el vendedor. Como en la extinción de condominio, por regla general, no se devengó este impuesto (siempre que se respetaran las cuotas), en la venta posterior el ayuntamiento suele calcular el periodo desde la fecha de adquisición original, no desde la extinción. Eso significa más años de generación y, a menudo, una cuota mayor de la que esperabas.

Recuerda que desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo (coeficientes por años) y el método real (ganancia real del suelo), y que si no hubo ganancia no hay que pagar. Pide al ayuntamiento o a tu gestoría que calcule las dos opciones.

La hipoteca al vender

Si firmaste una hipoteca nueva o una novación para pagar la compensación (lo explicamos en novación o hipoteca nueva y en extinción de condominio con hipoteca), al vender tendrás que cancelarla con el dinero de la venta. Antes de fijar el precio, pide al banco:

el saldo pendiente a la fecha prevista de firma;

la comisión por amortización anticipada, si la hay;

el coste de la cancelación registral.

Si cambiaste de banco al hacer la extinción, revisa también las condiciones de la nueva hipoteca.

Vender poco después de la extinción: cuidado

No hay un plazo mínimo para vender después de una extinción de condominio. Pero si vendes muy pronto y por un precio muy superior al que se usó para calcular la compensación, Hacienda puede preguntarse si la compensación era real o si parte fue una donación encubierta, y si la operación se hizo para pagar menos impuestos que con una venta conjunta. Fija siempre una compensación razonable, con un cálculo justificado y teniendo en cuenta el valor de referencia catastral.

Si lo que queréis desde el principio es vender, puede salir más sencillo vender el piso entre todos y repartir el dinero. Lo comparamos en extinción de condominio o compraventa y en vender tu parte de un piso proindiviso.

Documentos que tienes que tener a mano

Escritura de compra original y justificantes de sus impuestos y gastos.

Escritura de extinción de condominio y modelo 600 pagado.

Facturas de notaría, Registro, gestoría y tasación de la extinción.

Facturas de mejoras del piso.

Si estuvo alquilado, las amortizaciones declaradas en la renta.

Certificado de deuda pendiente de la hipoteca.

Lo ideal es haberlos guardado ya al firmar la extinción, como explicamos en trámites después de la extinción de condominio.

Siguiente paso

Si todavía no has hecho la extinción y estás pensando en quedarte el piso, o tienes dudas sobre la hipoteca para pagar la compensación, cuéntanos tu caso: envía tu caso. Si estás empezando, lee primero la guía de la extinción de condominio.