Extinción de condominio de un local comercial o una nave

No todos los proindivisos son un piso. Muchas personas comparten un local comercial, una oficina o una nave industrial: lo compraron dos socios, lo heredaron varios hermanos o lo tenía una pareja que ya no está junta. Cuando uno quiere quedárselo y el otro salir, la herramienta suele ser la misma que con una vivienda: la extinción de condominio.

La mecánica es parecida, pero un inmueble no residencial trae preguntas propias: si hay que pagar IVA, qué pasa con el inquilino que tiene alquilado el local, cómo se tasa o si el banco financia la compensación. En esta guía lo repasamos paso a paso.

Aviso: información general orientativa para España en 2026. La fiscalidad depende de la comunidad autónoma, de si los copropietarios son empresarios y de tu caso concreto, y las normas cambian. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal.

Resumen rápido

Si sois copropietarios de un local o una nave y uno se lo adjudica entero pagando al otro su parte, es una extinción de condominio, igual que con un piso. Te lo explicamos desde cero en qué es la extinción de condominio.

Con carácter general tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por ITP, siempre que el inmueble sea indivisible y la adjudicación se haga por su valor. Un local o una nave suelen serlo.

El IVA solo aparece en casos concretos, sobre todo cuando el local pertenece a una comunidad de bienes que lo explota (por ejemplo, lo tiene alquilado como actividad) o está afecto a la actividad empresarial de los comuneros.

Si el local está alquilado, el contrato sigue vigente: el que se queda el local pasa a ser el único arrendador.

Financiar la compensación con hipoteca sobre un local es posible, pero los bancos suelen pedir más entrada y peores condiciones que en una vivienda.

¿Se puede extinguir el condominio de un local o una nave?

Sí. El Código Civil permite a cualquier copropietario pedir la división de la cosa común (artículo 400). Si el bien no se puede dividir sin que pierda valor o utilidad, la ley prevé que se adjudique a uno de ellos compensando a los demás, o que se venda y se reparta el precio (artículo 404).

Un local comercial o una nave casi siempre se considera indivisible en la práctica: partirlo en dos exigiría obras, licencias y, en muchos casos, el permiso de la comunidad de propietarios y del ayuntamiento. Por eso la salida habitual es que uno se lo adjudique y pague al otro.

Si no hay acuerdo, cualquiera puede acudir al juzgado con una acción de división, que suele terminar en subasta. Lo contamos en extinción de condominio sin acuerdo.

Qué impuestos se pagan

AJD en la mayoría de los casos

Cuando dos o más personas físicas son copropietarias de un local y uno se lo adjudica por su valor, compensando al otro en dinero, Hacienda y el Tribunal Supremo consideran que no hay una compraventa, sino una especificación de la parte que ya tenía cada uno. La escritura tributa por AJD, con el tipo que fije tu comunidad autónoma, normalmente sobre el valor de la parte que se adquiere.

Es el mismo esquema que en una vivienda, y lo explicamos con detalle en AJD o ITP en la extinción de condominio. La autoliquidación se presenta con el modelo 600 o el equivalente autonómico.

Cuándo puede haber ITP

Si el que se queda el local paga más de lo que le corresponde por su cuota, o se adjudica bienes por encima de su parte sin que sea inevitable, ese exceso puede tributar por ITP. Pasa a menudo cuando hay varios inmuebles y se reparten mal. Lo vemos en exceso de adjudicación y en extinción de condominio con varios inmuebles.

Ojo también con el valor declarado: si es inferior al valor de referencia catastral, Hacienda tomará este último como base mínima. Para locales y naves no siempre existe valor de referencia, y entonces la administración puede comprobar el valor por otros medios. Más información en valor de referencia catastral.

Cuándo entra el IVA

Aquí está la gran diferencia con un piso. El IVA puede aparecer si el local forma parte de una actividad empresarial, por ejemplo:

El local pertenece a una comunidad de bienes dada de alta en Hacienda que lo alquila o lo usa en un negocio. Esa comunidad es empresario a efectos de IVA, y al disolverse y adjudicar el local a un comunero se produce una entrega de bienes sujeta al impuesto.

Los copropietarios son empresarios o profesionales y el local está afecto a su actividad.

Aun así, la entrega de un local usado suele quedar exenta de IVA como segunda o ulterior entrega de edificaciones. En ese caso la operación vuelve a tributar por los impuestos de transmisiones (ITP o AJD, según cómo se haga), salvo que se renuncie a la exención cuando el adquirente sea empresario con derecho a deducir. Es un terreno técnico: si el local está alquilado o tenéis una comunidad de bienes dada de alta, habla con un asesor antes de firmar.

IRPF y plusvalía municipal

Si la extinción se hace sin exceso de adjudicación y por el valor de cada cuota, quien sale normalmente no tiene ganancia patrimonial en el IRPF y tampoco suele haber plusvalía municipal, porque la ley y la doctrina tratan la operación como una mera especificación de derechos. Cambia si hay exceso, si se vende a un tercero o si el local está afecto a una actividad. Lo detallamos en plusvalía municipal e IRPF al salir del piso.

Si el local está alquilado

Es muy habitual que un local en proindiviso esté arrendado a un negocio. Lo importante:

El contrato de alquiler no se extingue por la extinción de condominio. El inquilino sigue con las mismas condiciones y el que se queda el local pasa a ser el único arrendador.

Conviene comunicar el cambio al inquilino por escrito, indicando la nueva cuenta para las rentas y quién responde de la fianza.

La fianza depositada debe pasar al nuevo titular único; tenedlo en cuenta al calcular la compensación.

Las rentas cobradas hasta la firma se reparten según las cuotas, y desde la firma son solo del adjudicatario. Afecta a la declaración del IRPF de ambos y, si se repercute IVA en el alquiler, a las autoliquidaciones trimestrales.

Si el inmueble es una vivienda alquilada, el planteamiento es parecido: lo tienes en extinción de condominio de un piso alquilado.

Si el local tiene hipoteca

Igual que con la vivienda, la extinción de condominio no libera automáticamente al que sale de la hipoteca. Para que deje de responder hace falta que el banco acepte que el adjudicatario asuma la deuda en solitario (subrogación o novación) o cancelar el préstamo con uno nuevo. Lo comparamos en novación o hipoteca nueva y en extinción de condominio con hipoteca.

Si necesitas financiación para pagar la compensación, ten en cuenta que en locales y naves:

Los bancos suelen financiar un porcentaje menor del valor que en una vivienda habitual.

Los plazos son más cortos y los diferenciales, más altos.

Se valoran mucho los ingresos del negocio o las rentas del alquiler.

Si no encaja una hipoteca, hay alternativas como el préstamo familiar o el pago aplazado: las repasamos en cómo pagar la compensación sin pedir hipoteca.

Cómo se valora un local o una nave

El valor manda en todo: en la compensación, en los impuestos y en la financiación. A diferencia de los pisos, los locales tienen precios muy dispersos según la calle, la fachada, la altura, la licencia de actividad o si están alquilados y a qué renta. Lo prudente es:

Pedir una tasación homologada si vais a financiar, o una valoración profesional si no.

Comparar con el valor de referencia o con la valoración fiscal de tu comunidad autónoma.

Acordar por escrito el valor antes de ir al notario, para evitar discusiones y excesos de adjudicación.

Para saber cuánto debe pagar quien se queda el local, aplica la misma fórmula que en una vivienda: te la explicamos en cómo se calcula la compensación.

Pasos para hacerlo

1. Reunir la documentación: nota simple del Registro, escrituras, recibo del IBI, certificado de deudas de la comunidad de propietarios y, si hay, contrato de alquiler y estado de la hipoteca.

2. Pactar valor y compensación y, si hace falta, cerrar la financiación.

3. Revisar la fiscalidad con un asesor si hay comunidad de bienes, actividad empresarial o alquiler con IVA.

4. Firmar la escritura de extinción de condominio ante notario. Mira qué debe incluir en escritura de extinción de condominio.

5. Pagar los impuestos (AJD o el que corresponda) en plazo, normalmente 30 días hábiles.

6. Inscribir en el Registro y hacer los cambios posteriores: catastro, IBI, comunidad, suministros, inquilino y, si había comunidad de bienes, su baja censal. Tienes la lista completa en qué hacer después de firmar la extinción de condominio.

Los costes de notaría y registro son similares a los de una vivienda de igual valor: los resumimos en gastos de notaría y registro.

Pon números a tu caso

Calcula la compensación, los impuestos y la financiación de tu local o nave en /caso, o repasa el proceso completo en la guía de extinción de condominio.

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